房地产——房地产行业入门.ppt

房地产项目类型基础概念
传统的项目类型
我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。
这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
别墅代表着总面积大、总价昂贵,独立的建筑空间与独有的建筑外形;
公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究;
普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
传统的项目类型
别墅
公寓
普通住宅
项目类型的发展与丰富
北京的住宅市场上,概念与新品迭出,项目类型随着丰富:
经济适用房概念的提出与实施,以政策性因素界定项目类型,一小部分普通住宅分离而出。
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴,销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论,使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战,板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一,过去几乎全以塔楼形式出现,近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争,一批板楼公寓涌现,市区中心位置、高档配套服务,板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡,确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起,第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从,业界还在摸索中。
在概念的变化与形式的丰富中,我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型:
项目类型的新界定
别墅
Townhouse
联排别墅
板楼
塔楼
传统的别墅项目
独栋
联排
双拼
叠拼
高层、小高层、多层
传统
蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房
皆宜以板楼或塔楼形式出现。
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅项目类型
北京别墅基本解读
别墅的概念:
别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。顾名思义,“别”字是“另外”、“另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上可以作“山野之地”解。
因此,传统对别墅的定义要素:作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二,要有较大规模的私家花园;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:城市别墅
近年,别墅项目向城市中心发展,尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起,“城市别墅”成为新名词。一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
北京别墅项目的兴与衰
项目总数
单位套数
总建筑面积
占北京楼盘数量百分比
占北京住宅投资金额百分比
超过150个
4万多套别墅单位
总建筑面积不下千万平方米
5%
50%
北京市场的第一个别墅项目
从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今,北京的别墅市场已经具备了逾10年的历程。
不断的转折沉浮
从92年开始,北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年,供销两旺;随着国家宏观调控、全国房地产崩盘,北京的别墅项目一蹶不振;经历了5、6年的低谷,从2000年下半年开始,开始出现转暖迹象;2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅年”;2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的停工,时至2003年2月,国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应,清理各类园区用地,加强土地供应调控”。
今日北京别墅项目总貌
兴起——跌落——回暖——热潮——变局,北京别墅一路走来,项目总数超过150个,单位套数达到4万以上,总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5%,而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半。
北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地,别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。
东北部别墅项目众多的原因:
开发历史长,市场氛围较浓:东北部一直是北京郊野别墅的重点区域,而今年以朝阳公园为核心,又推出一批“城市别墅”。
经济地理位置与自然地理位置双优:东北别墅区北通首都机场,南靠涉外商务使馆区,商务及购物都非常方便;同时由于东北部区域绿化面积较大,是京城绿化环境最好的地区之一,又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境,构成了区域内独特的水上景观,且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施,这都为高档别墅开发提供了有利条件。
西北部别墅项目众多的原因:    
得益于IT业的发展:与东北部别墅的热度相比,西北部别墅发展则相对缓慢,曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持,西北部地区经济迅速发展,造就了一