2005年济南市西营镇地块市场分析报告供参习.doc

济南市西营镇地块市场分析报告2005年5月18日目录一、环境篇区域概况区域规划环境结论二、市场篇区域房产市场现状未来走势及供应量个案调查分析市场结论三、产品篇项目位置项目SWOT分析项目产品定位产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区,锦绣川上游,总面积126平方公里,所辖38个行政村,99个自然村,。距济南市区35公里,约30分钟车程。二、自然环境西营镇生态环境优美。山山有绿树,沟沟有清泉。,林木覆盖率已达65%,山脉绿化利用率达到90%以上,位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业,因此,就少有了机器的噪音和烟尘的污染,空气质量好,一年三季有花,四季长青,景色怡人。春来花红柳绿,夏季山清水秀,秋日桃李满枝、果实累累,冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁,鸟语花香如江南的美称。三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷,均坐落于此。山青水秀,风光倚丽,物华天宝,人杰地灵,旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。四、经济林果业是主导产业,盛产30多种干鲜果品,果品品种有120多个,其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩,成为济南市大型的果品生产基地。红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。西营山高沟多,自然隔离条件好,光照强,有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。五、道路交通省道327线贯穿全镇东西,港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错,干支线相连的交通网络。交通方便,65路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡镇的道路四通八达。二、区域规划保泉政策保泉先保源,南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区,是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理,绿化荒山,营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林,搞好塘坝挡蓄,留住“天上水”,涵养水源。市区土地利用与卫星镇建设南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、,西营、,3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主,,建设用地均为3平方公里经济整治按照省、市要求,突出高效、生态两大特点,高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》,、农家乐文化活动,抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。环境综述:地处南部山区,紧临各大风景区,为绝版生态化地段。植被覆盖率极高,空气清新,环境怡人,犹如“市”外桃源。本区域交通便利,车流量适中,路况较好,有公交车直达。政府大力度支持开发投资,建设西营,造福西营。区域经济处于发展初期,发展潜力巨大。优劣势分析:优势生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。交通便利,有公交车直达,为出行提供有利的条件。群山环抱,绿化覆盖率高,空气质量好。政府提倡投资开发建设,有一定升值潜力。伴有诸多生态化风景区,明显聚集效应,提升区域形象,带动商业发展。劣势地处城市最南端,距离市区中心较远。周边配套欠缺,商业不发达,,发展有一定局限性。经济处于发展初期阶段,发展速度慢。二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段,区域房产项目以别墅为主。村庄较多,居民居住形式为自建平房或两层楼房。别墅区建筑采用现代风格,建筑密度大,品质较低,为经济型别墅。村庄没有经过村委统一规划,参差不齐,零乱无序。本区已有大型中高档品质成熟社区两处:加州花园及金宫山庄,待开发住宅区:林溪花园,龙熙雅居。依据政府提倡开发建设此区域的宗旨,旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。2、未来走势及供应量区域未来提供用地,以住宅与商业用地为主,控制大规模的开发建设,保护天然泉水及山区植被。随着南部山区旅游业的急速发展,土地供应量的减少,未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。由于政府“南控”政策的影响,未来土地供应量相对较少,且充分体现其地块的稀缺性和唯一性,大大提高区域地块价值。案名加州花园金宫山庄开发商前程房地产开发有限公司山东兴泰实业股份有限公司代理商美国HNA公司加州分部前程房地产开发有限公司占地面积 55亩建筑面积40000平米容积率 %73%绿化风格纯美式花园式绿化欧式园林式绿化风格会所状况有(现代简约风格多层综合形式)有(现代简约风格多层综合形式)面积范围280-408平米266-450平米主打面积340平米377平米总价范围140-257万101-171万主打总价169万143万平均单价4960元左右3800元