一二线：天堂,三四线：地狱？.docx

一二线:天堂,三四线:地狱?房地产开发的本质就是一场冒险的赌博。押注对了合适的城市、合适的项目,就会赚得盆满钵满,如果押注错了,那就面临一场在红海里的拼杀。城市选址,是这场赌博的关键一环。选对了城市,就会随着市场水涨船高。选错了城市,那就需要劈开一条血路,在泥潭中奋力挣扎。今年的中国房地产市场,就有这样的冰火两重天的情境。媒体上一直盛传的三四线城市鬼城的案例不绝于耳。在国内投行中金出的最新的报告中,这样的情境得到了数据的验证。今年中国一线城市住宅房价同比涨幅:%,%,%。要知道,在市场普遍资金利率在8%~10%的情景下,%的增长就意味着亏损。敝人8月份曾写过《重回一线城市》的文章,没想到转载率数千次,可见业界已高度关注一二线城市的市场。到了四季度,一二线和三四线城市的市场差异变得更大。为什么会出现这样的分化?问题的核心点是三四线城市城镇化速度的放缓和市场供给的相对过剩导致。麦肯锡、,房价普涨的时代已经过去。区域中心城市的地位愈发明显。这样的发展模式可以在麦肯锡几年前做的著名的咨询报告中获得答案。在麦肯锡的报告《迎接中国十亿城市大军》的报告中,核心观点认为中国未来的城镇化模式将体现为两种方式的集中式增长:在“超大城市”情境下,会出现少数巨型城市—人口2000万或更多;在“中心辐射”情境下,中等规模及小城市群将会出现在大城市的周围。中等规模的城市由于拥有最多的中产消费阶层,将成为未来20年的新增长引擎。同时,英国经济学人智库最近的报告也指出,2020年中国内地将出现13个超级大城市群落,分别是大郑州、大西安、武汉、成都、重庆、大广州、大北京、大沈阳、山东半岛、大上海、合肥经济圈、深圳、长株潭。未来,这样的中心城市的房价,随着人口的不断涌入和区域经济的极化效应的增强,仍将继续迎来快速增长。中金报告确认三四线城市房价回落中国有655 个城市,其中4 个直辖市,283 个地级市,368 个县级市,此外还有1635 个县。我们将较发达区域省会、计划单列市等30 多个城市划分为二线城市,而房地产市场较为发达,年销售面积在350  线城市(约50 个),其他约200 个地级市划分为三线城市,县级市划分为四线城市。主要的开发商,如恒大地产、万科等截至2012 年末覆盖了122和54 个城市,仅占到全部城市数量的不到20%。通过中金对46个样本城市的跟踪调查,发现46个样本三线城市已在7 月后同比/环比负增长,整个4 季度预计成交量同比下滑~10%,全年同比上升~12%;房价无上涨压力。我们汇总了有效数据时间段较长的46 个城市发现,样本三线城市成交在7 月份之后,进入同比、环比双负增长区间。而2012 年4 季度该部分城市成交量是高基数的21 万套,即使我们假设7 月以来月成交量连续三个月环比下行的趋势能够停止,那么整个4 季度46 个城市预计成交19 万套,同比依然会下滑约10%。而房价方面,我们掌握的百城价格指数数据显示,三线城市9 %,%,名义房价涨幅与CPI 基本一致。结合我们前期汇总的土地数据看,三四线城市土地地价涨幅也在10%以内,溢价率也不高,三四线城市整