房地产项目收购.docx

房地产企业的项目收购行为通常有以下三种常见形式:资产收购、股权收购、合资开发。
(本研究中的资产收购仅限于单一房地产项目或土地所有权,股权收购和合资开发仅限于为开发特定的房地产项目或土地而发生的房地产项目公司股权交易或共同出资组建新的合资公司。)
资产收购
定义:
收购方出具货币资金(或股票等其他形式)直接购买另外一家企业的房地产项目。此模式不会影响到交易双方的法律地位问题,即收购前后交易双方的法人资格没有改变。
合同体系:
合作意向书:主要是接触阶段对双方合作意向的书面确认,对排他条款和排他期进行约定。
合作框架协议:整个项目转让过程的流程设计,包括转让实操过程中的合同签订安排、退出机制等。
国有土地使用权转让协议:主要对项目转让条件(几通一平),转让对价(包括内涵约定,如是否包含出让金、土地补偿费、拆迁安置费、大市政配套费等),付款进度,付款方式(如现金、股票、可转债、实物等),违约责任(包括违约金支付或违约后单方解除合同权利等)等进行约定。
补充协议:根据项目的进展,各种情况的明确及条件的改变,对原合作框架协议、土地使用权转让协议中的内容进行补充、完善。
其他合同:主要包括资金监管协议、就某项特定事项达成的谅解备忘录、资金结算协议、溢价处理合同等。
收购流程
房地产资产收购的流程体系一般包括:
转让方对目标地块签署土地出让合同、办理用地规证、立项、取得土地使用证,并满足项目转让投资额要求;
双方办理;
将目标地块土地使用证过户至收购方名下,并对其他各项目手续变更或重新办理。
4、优劣势分析
优势
(1)规避原项目公司法律和债务风险
􀀹受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务(如担保等)而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为。
(2)灵活处理溢价,增加税前可列支金额
􀀹转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本,收购方付出的项目转让款和税费可取得等额的发票而列入项目开发成本,降低了项目过户后开发经营利润的应纳税额。
劣势
(1)项目权属变更或转移手续复杂,面临诸多不确定风险
􀀹要从立项开始,对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续,有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。
(2)交易费用较高
􀀹转让方需要缴纳所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税收。收购方需要缴纳契税、印花税、交易手续费等。
股权收购
定义:
房地产项目公司股权收购,是指收购方收购某一项目公司(仅指为特定房地产项目成立的开发公司)的股权,从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东,进而控制项目公司,并获取该项目公司名下的房地产项目,进行开发经营的模式。
收购流程
(1)前期准备阶段
主要包括了解被收购项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权的动机、收购中存在的法律和财务障碍等,并成立收购小组,包括公司各部门专业人员(如开发、市场、设计、财务、法律等)、第三方谈判协作人员、律师、注册会计师、资产评估师等,以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。
(2)与被并购方开始首论谈判,并签订收购意向书
意向书是一种收购双方预先约定的书面文件,用于说明双方进行合约谈判的初步意见,其一般不具备法律约束力,但也可根据需要在某些条款上具备法律约束力。意向书的主要内容包括:谈判双方的保密条款,谈判代表及相关授权,谈判程序及日程的安排,尽职调查的范围、方式和权利,无对价的交易形式、交易的支付方式,相关费用的承担等。
(3)尽职调查
尽职调查是通过调查所收购房地产项目公司的过去、现在和可以预见的未来的所有相关事项,对收购中可能存在的风险进行研究,评估目标公司的资产和债务情况。其包括:基本情况的调查,财务审计与资产评估,审查法律责任,其他更为广泛的信息等方面。
(4)编制收购项目的可行性研究报告,拟订全面的收购方案
􀂾此阶段一般与尽职调查同时展开,主要通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编制收购项目的可行性研究报告,在公司管理层决策通过的情况下,确定收购的合理价格,并拟订全面的收购方案。
(5)制定谈判策略,开始收购谈判
(6)签订股权收购协议,办理股权转让的工商变更手续
股权收购合同体系一般包括《合作意向书》、《合作框架协议》及补充、《股权转让协议》、《付款备忘录》、《溢价处理合同》等,具体视项目不同而不同。
3、优劣势分析
优势
(1)手续简单
􀀹股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应