商业模式.doc

物业资产管理的几种模式
纯销售/租赁模式
适用物业类别
一般用于商业街、社区底层商业,一般用于比较分散的业态,面积区间不大,一般在40—200不等。
售后返祖模式(售后包租模式)
一般用于公寓、写字楼、裙楼等一些成长性物业,面积区间弹性大,可以以一个物业单元为最小面积,也可整层投资。
介入开发模式(大型卖场或专业市场)
一般用于大型卖场或一些专业市场,卖场商家会根据卖场经营的特点和性质介入到物业开发与建设,为后期使用带来便利或减少重复施工。
同时这种卖场商家属于为项目招商的有力补充,一种是市场本身带来的优势资源及商家,(例如大型家居卖场或一些专业性较强的市场)一种是卖场内的部分区域会以其他形式又分别招商出去(例如大型百货卖场、大超市卖场、影院类)。
此种开发模式在很大程度上解决项目主力店,,如果项目不是一个成熟的地段进行开发,这种主力店的设点要求很多,但对于开发商而言前期招商的牺牲很大。
此种开发模式的利润分配方式有以下几种:
介入开发的租赁模式
一般百货、超市、影院介入开发、建设,但物业以长期租赁为主,一般有免租期1年及以上,租期10—15年不等。
租金交纳方式主要有定额加预期涨幅方式及保底租金加营业额提成的方式两种。
介入开发的联营模式
一般专业市场介入开发、建设,但作为开发建设主体更多的是按照市场方要求建设,市场方会对市场进行招租、业态布局及品牌经营管理。
出资方式为开发商出地、建设,市场方品牌输出及招商运营,以招商效果按比分成。
股权转让模式
一般用于整栋写字楼(体量在3万方以内)的盘活经营。例如一企业预想购买写字楼在2万方,在资金实力允许的情况下,一般会以收购整栋物业的形式购买,但对于购买的税费成本太高,一般建议会以股权转让的形式对所需购买资产进行实质拥有。