半山半岛分析.docx

半山半岛分析.docx半山半岛、清水湾项目分析1・ 三亚房地产市场综述三亚市地处海南岛最南端,具有得天独厚的自然优势和绝无仅有的热带海景资源,作为国际旅游岛的金三角中心,受到国内外消费者的青睐。近年来,随着三亚在国内外知名度和美誉度的提高,房地产市场也因此蓬勃发展。如今,三亚的旅游房产已形成规模,也被公认为世界顶级海滨休闲度假天堂。度假、养生以及投资成为在三亚置业的购房者的主要目的。凤凰岛、雅居乐、鲁能・三亚湾新城等楼盘都聚集在三亚。三亚板块地产开发的热点区域主要集中在亚龙湾、三亚湾、大东海、小东海等海湾。产品特征:1、 三亚房地产市场“两极分化”主要表现在,以灯木闲度假”为目的的高端市场价格攀升较快,以养老”为目的中低端市场价格上涨幅度趋稳。2、 三亚商品房作为岛外客户的第二居所”、第三居所”。3、 物业类型主要为公寓/别墅/产权式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,约占一半以上,一般分布在具有一定景观的区域;别墅项目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一线海景/河景/山景中最好的位置;产权式酒店所占比例约为10%,主要分布在大东海/亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目中。产品分布:三亚房地产业和旅游的关系密切,房地产表现岀强烈的旅游地产特点,即靠近大海,充分利用海景资源。目前,三亚一线临海资源日趋匮乏,三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽,二线用地的度假居住价值日益提升。由于三亚市区开发已近饱和,三亚未来竞争主要集中在泛三亚、外城区等板块,在一线海景资源日益稀缺的情况下,房地产开发将更注重产品自身品质的打造。置业人群:三亚的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”(购房客户不仅来自于国内,还有部分来自于国外),绝大多数的购房客户来自于岛外。有研究报告表明,客户集中来源于两区一都”,即以长江三角洲(以上海为龙头,向江、浙两省辐射)为经济发达地区和以东北高寒地区以及首都北京。半山半岛项目分析定位半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛,整个半岛包括鹿回头公园和小东海湾,是一个双面临海,两山两海湾的独立区域。项目凭借稀有自然资源、定位于奢侈地产,最大意义就在“稀有而珍贵”。其支撑点主要表现为几个方面:三亚作为中国首选的旅游度假的城市如今已迈进国际化,也是中国的宜居城市和养生居住地,拥有稀缺的海景资源。半山半岛所在地理位置上是国家级珊瑚礁保护区,最佳潜水胜地三亚的小东海,那里有优质沙滩及近海珊瑚礁,风景僻静优美。海水透明度可达6米以上,珊瑚礁平台宽达200-300米,是三亚潜水观光的最佳地点,也是被世界上公认的潜海胜地。这块土地上曾经是三亚椰庄鹿回头招待所,曾被称为“海南的中南海”。曾经就有不少国家领导人如刘少奇、周恩来、董必武、陈毅、叶剑英、王震、郭沫若等等贵宾也曾光临于此。所以从风水的角度来说是一块不错的风水宝地。区域内规划建设洲际酒店和悦榕庄酒店,洲际酒店亚太地区酒店数量为国际酒店公司之首,悦榕庄酒店也是全亚洲最美最贵的奢侈酒店。:半山半岛总占地面积2000多亩,总建筑面积100多万平方米。面对如此大盘,半山半岛从旅游到度假,从度假到短暂的生活,再从短暂的生活到永久的居住,围绕这个思路,考虑房地产追求长期稳定,项目在生活配套方面做了很多工作,如自有的滨海商业街区:包括星级酒店、购物街、酒吧等等;自有的商务配套:超市、游泳池、医疗