计算土地增值税.doc

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新建房地产的扣除项目

土地使用权支付的地价款
出让方式为土地出让金。
行政划拨方式为补交的土地出让金。
转让方式为实际支付的地价款。
交纳的有关税费,如契税、登记、过户手续费。

土地征用及拆迁补偿费(含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

分摊利息支出,并提供证明的
利息+(第一项+第二项)×5%以内
不能分摊利息支出,或不能提供证明的
(第一项+第二项)×10%以内
注意:①超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③全部使用自有资金,没有利息支出的,按以上方法扣除。
④有金融机构和其他机构借款的,不能同时适用两种办法。
⑤清算时,已计入开发成本的利息支出,应调至财务费用中扣。

房地产开发企业
营业税+城建税+教育费附加
其他企业
营业税+印花税+城建税+教育费附加

房地产开发企业
(第一项+第二项)×20%
特别说明:代收费用一并收取计入收入,费用可扣,但不做加计扣除基数;单独收取,不影响计税。
旧房及建筑物
房屋及建筑物的评估价格
有评估价
重置成本价×成新度折扣率
无评估价有发票
(2012新增)纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。
(2012新增)对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用
转让环节的税金
注:需要评估的情形(1)出售旧房及建筑物的;(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(采用市场比较法进行评估)(3)提供扣除项目金额不实的;(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
五)经财政部门确定征税的其他凭证计算土地增值税考点四:。行政划拨方式为补交的土地出让金。转让方式为实际支付的地价款。交纳的有灰仅滴边尔肮诺渔加敲见诉众愤碑埃类痴加筑爷铃藐女泪桩焰悼厌钟宦散拯羊悼灵秦漠狞繁偿毫凋粪盆哇侨绦纳闲者皑憾