土地增值税计算题.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【答案】(一)确认收入收入总额=10000万元(二)确定扣除项目(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元) (三)计算增值额增值额=10000-6005=3995(万元) (四)计算增值率增值率=3995÷6005×100%=% (五)确定适用税率(六)依据适用税率计算应纳税额应纳税额=3995×40%-6005×5%=(万元) 【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售,具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%) ; ; ; (当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。公司计算应缴纳的有关税金如下: (1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元) (2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元) (3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元) (4)应缴纳印花税=4000׉=2(万元) (5)应缴纳土地增值税: ①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元) ②增值额=4000-3232=768(万元) ③增值率=768÷3232×100%≈24% ④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=(万元) (6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-)×33%=(万元) 要求: ,分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处? ? 【答案】分析处理如下: 、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确,土地增值税、企业所得税错误。(1)计算土地增值额时,其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除,而企业按照实际数扣除。(2)按照规定,房地产开发公司缴纳的印花税,应记入其“管理费用”账户中,计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”,可做扣除。(3)公司在计算企业所得税时,扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额,加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数,企业所得税的扣除项目中没有该项规定。 、企业所得税如下: (一)确认收入按转让产权合同取得收入4000万元(二)确定扣除项目扣除项目金额=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(万元) (三)计算增值额增值额=4000-3210=790(万元) (四)计算增值率增值率=790÷3210×100%≈25% (五)确定适用税率第一档(六)依据适用税率计算应纳税额应缴纳土地增值税=790×30%-3210×0=237(万元) (2)企业所得税: ①应纳税所得额=收入4000-支付取得土地使用权800-开发成本1500-开发费用250-税金220-土地增值税237=993(万元) ②应缴纳企业所得税=993×33%=(万元) 2007注册税务师计算题【例题】某市内资房地产开发公司2006年开发一个项目,有关经营情况如下: (1)该项目商品房全部销售,取得销售收入4000万元,并签订了销售合同。(2)签订土地购买合同,支付与该项目相关的土地使用权价款600万元,相关税费50万元。(3)发生土地拆迁补偿费200万元,前期工程费100万元,支付工程价款750万元,基础设施及公共配套设施费150万元,开发间接费用60万元。(4)发生销售费用100万元,财务费用60万元,管理费用8