第三章市场比较法.ppt

1
房地产估价
第三章市场比较法
制作者:高成凤
市场比较法※
学习内容
主要内容1、市场比较法的基本原理2、市场比较法估价步骤3、市场比较法运用举例
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
使用条件
估价步骤
运用举例
第三章
市场比较法
市场比较法
市价比较法
现行市价法
市场资料比较法
交易实例比较法
买卖实例比较法
交易案例比较法
(一)概念
一、市场比较法的基本原理
关键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围,包括邻近地区和类似地区。
基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
使用条件
估价步骤
运用举例
第三章
市场比较法
一、市场比较法的基本原理
(二)理论依据:替代原理
基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
使用条件
估价步骤
运用举例
第三章
市场比较法
一、市场比较法的基本原理
替代原理作用于房地产市场,表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引,趋于一致。
估价对象价格=可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数(3-1)
直接比较调整公式

基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
使用条件
估价步骤
运用举例
第三章
市场比较法
一、市场比较法的基本原理
(三)估价公式
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型。
可选取的交易实例应数量充足,一般要求理想的交易实例有10个以上,其中与待估房地产状况最接近的实例要有3~4个。
成交实例与待估房地产差异小。
交易实例资料应完整、准确,各种因素对价格影响易量化。
基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
使用条件
估价步骤
运用举例
第三章
市场比较法
一、市场比较法的基本原理
(四)适用对象
(五)使用条件
运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤:
;
;
;
;
;
;
。
基本原理
估价步骤
运用举例
第三章
市场比较法
二、市场比较法的估价步骤
(一)搜集交易实例
注重平时交易实例的积累

(1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料
如成交价格、交易登记资料,近期政府出让土地价格,公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。
(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料
(3)参加房地产交易会,了解房地产价格行情,搜集价格信息,索取有关资料
(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解
(5)以房地产购买者的名义,与房地产出售者,如开发商、代理商等洽谈
(6)同行之间相互提供
(7)其他途径
基本原理
估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
建立价格可比基础
交易情况修正
交易日期修正
房地产状况修正
求取比准价格
运用举例
第三章
市场比较法
二、市场比较法的估价步骤
权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。

(1)交易双方的基本情况及交易目的
(2)交易实例房地产状况
(3)成交价格及价格类型
(4)成交日期
(5)付款方式
(6)交易情况
基本原理
估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
建立价格可比基础
交易情况修正
交易日期修正
房地产状况修正
求取比准价格
运用举例
第三章
市场比较法
二、市场比较法的估价步骤
如总价、房屋总价、土地总价及相应单价;如拍卖价格、招标价格、协议价格;如美元、港币、日元等。
一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。
如交易税费的负担方式,有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易,合并土地的买卖等特殊交易情况。