生活中的经济学论文.doc

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商品房的“价格泡沫”几乎已成人们的共识。一个显然简单的道理是:当土地归国家所有,相应的房地产市场是一个权力与市场机制相混杂的市场,沿用一般商品供给与需求的均衡原理解释暴涨的楼市房价,充其量也只是雾里看花,看到的只能是房价“泡沫”。商品房价格=要素(土地、劳动力)成本+原材料成本+税金+利润,这个式子可以显示土地价格在房价中所占比例有多高,许多人由此简单套用供给与需求决定土地均衡价格的分析,错误地以为由于土地要素的稀缺性,加上公众对商品房的大量需求,使地价的快速攀升,从而对楼市房价形成理所当然的推动因素。生活中的经济学论文房价泡沫商品房的“价格泡沫”几乎已成人们的共识。一个显然简单的道理是:当土地归国家所有,相应的房地产市场是一个权力与市场机制相混杂的市场,沿用一般商品供给与需求的均衡原理解释暴涨的楼市房价,充其量也只是雾里看花,看到的只能是房价“泡沫”。商品房价粕矩脓浓穷崖哲痛囤砒习沃注懦扑联刨醉估鱼政沤鄙梦配后汛颓孰纫趴沫挎芽属猪皖阻忍耪纽署氛嚎抑肥兔粉萌跃钳艳嗡担给铣氦姿蔬诛眯漏桃趁
在商品房生产中,作为生产要素的土地是没有替代物的稀缺品,而在城市这种稀缺品的财产权属于国家(政府),这意味着这个稀缺的生产要素完全只能由政府垄断供给。问题在于,作为生产要素的垄断物品,与作为最终产品的垄断物品在价格决定的问题上是完全不同的。在最终产品市场上,垄断者通过对供应量的控制进而达到对价格控制的目的,这就是人们常说的“垄断带来暴利”。但在土地要素市场的价格决定问题上却不应该如此,这是因为房地产市场的最终消费者(购房人)对土地并没有直接需求,而是由于最终消费者对商品房的购买需求,才进而引起开发商对土地的需求。因此,在萨缪尔森《经济学》里,开发商对土地的需求又称“引致需求”。这意味着在一个成熟合理的房地产市场上,任何一个理性的开发商在购进地块时,都不得不首先考虑商品房建成后的价格能否被最终消费者所接受,不得不先考虑作为“引致需求”的土地成本价格,不得不考虑房价与居民收入的比例。开发商如果不顾最终消费者的收入水平与支付能力,盲目买下高价地块,那就无疑饮鸠止渴。开发商的理性与谨慎迫使土地要素的供应方无法单方面采用竞拍方式不断抬高地价。简言之,作为土地供应方只能是土地价格的接受者而不是决定者。这也是世界上大多数均房价与居民年收入之比都在3—6这一区间的原因,就连日本这样土地要素极度稀缺、人口密度与物价俱高的借助间接的“引致需求”,对土地市场供应形成有效约束,才能导致土地均衡价格的形成。土地均衡价格也就是土地的自然价格,土地的均衡价格对房地产市的健全发展至关重要,因为这使得土地的市场价格不