土地增值税清算ppt课件.ppt

土地增值税*第一部分土地增税基本问题一、纳税义务人:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。不论法人与自然人不论经济性质不论内外资企业、中国公民与外籍个人不论部门注:《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》(1993年12月26日八届人大五次会议)《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》(国发[1994]10号)《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税种问题的通知》(国税发[1994]123号)*二、征税范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。(一)基本范围转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让存量房地产的买卖注:转让与出让的区别;“卖方”;存量房;补交土地出让金。*(二)具体情况判定“继承、赠与”不予征税。不予征收土地增值税的赠与行为主要包括两种:房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。房地产的出租指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。*房地产的抵押房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。*房地产的互换房地产的互换由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。*合作建房对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。企业兼并转让房地产在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。*房地产的重新评估按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。土地使用者处置土地使用权土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。*三、税率、应税收入和扣除项目税率:四级超率累进税率*应税收入的确定转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益扣除项目取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。*