天津住房市场需求模型探究.docx

天津住房市场需求模型探究.docx天津住房市场需求模型探究内容摘要:本文用因子分析法挑选共线性低的变量进行平稳性检验,对检验结果中的平稳变量进行筛选并进行OLS回归估计,得到回归方程式后用EG两步法检验残差的平稳性,得到住房需求关于城镇人口,住房销售当期价格和住房销售上期价格的协整关系。关键词:协整分析误差修正模型主成分法因子分析指标与数据选取(一)指标的选取与解释从我国房地产行业需求看,我国房地产价格能够持续上涨的因素包括居民收入水平、城镇人口、城镇投资、GDP、银行利率、居民消费价格指数(CPI)、税收政策、购房者的心理预期等因素。影响房地产行业需求的因素分为下几项:GDP、人均GDP、年人均可支配收入、消费性支出、消费价格指数CPI、商品房销售价格、3-5年贷款年利率、1-3年贷款年利率、城镇人口、失业率。GDP、人均GDP、年人均可支配收入:居民收入作为影响房地产价格的因素之一,现有的收入水平及边际消费倾向的大小决定了居民收入对房地产价格的影响。当居民实际收入提高时,就会刺激消费,从而居民房地产的需求量就会增加,导致房地产价格上涨。在我国现阶段,居民收入对影响房屋需求起着决定性的作用。居民购买力受到居民收入因素的影响,居民购买力取决于居民收入。居民购买力越强,房地产价格上涨的可能性越大;居民购买力越弱,房地产价格下跌的可能性越大。消费性支出:消费者在消费者身份在市场上购买所需商品和劳务所发生的支出。消费者支出过多增加时,消费者购房的可能性加大,反之在很低的消费性支出情况下,购买的可能性相对较少。消费价格指数CPI:物价指数或通货膨胀率,主要是通过影响房地产名义价格与真实价值变动和使得影响房地产商品的保值与增值功能发生变动,这两个途径对房地产经济波动产生影响。它影响房地产名义价格与真实价值变动,物价指数或通货膨胀率与房地产价格是正相关的:也就是说,当物价指数或通货膨胀率提高时,建筑成本就会提高,则会引起房地产价格提高;反之,房地产价格下降。商品房销售价格:房地产的销售价格高低会直接影响消费购买兴趣已经消费者的经济支付能力,如果房价降低,消费者的需求增加,相反当房价过髙时,消费者的需求也随之降低。3-5年贷款年利率、1-3年贷款年利率:利率因素也影响房地产价格,房地产价格与利率是负相关的,即利率越高,房地产价格越低,反之房地产价格越高。利率因素是影响开发商和购房者资金成本的因素,利率因素对商品房的供应和需求都会产生一定的影响。利率对房地产价格变化的影响分别从购房者的角度和开发商的角度体现在下面两个方面:当利率提高时,购房者的购房资金成本上升,购房者的还贷压力加大,商品房需求减少;反之,当利率降低时,购房者的商品房需求增加。当利率提高时,开发商的投资成本上升,开发资金紧张,将使得开发商减少商品房的建设,从而减少商品房的供应量;反之,当利率降低时,增加商品房的供应量。对于购房者来说主要考虑的是3-5年的贷款利率,而对于开发商来说考虑的是1-3年的贷款利率。城镇人口:由于房地产的需求主体是人,所以人的数量、素质、构成等人口因素对房地产价格有较大的影响。人口数量增加会促使对房地产的需求的增加,使房地产价格的上涨,反之房地产价格会下降。失业率:失业率的增加意味着人均收入减少,相应的可支配收入