碧桂园案例分析.ppt

碧桂园与房地产泡沫
1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房子造好了,遇到宏观调控,投资逾亿的项目基本面临死火状态。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时,开发商最终答应让杨销售已盖好的别墅,以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目,杨动足脑筋,但收效甚微。
一天,为孩子上学去考查一离广州市区近两小时车程的贵族学校,突受启发:这里也是未发展地区,学校建在水田鱼塘之上,却有那么多“大款”争先恐后把自己小孩往这儿送,尽管每个学生要交教育储备金15万元。由此萌发“先建配套学校,再建别墅区”想法。
1994年,碧桂园的“投资子女”广告,引出了“21世纪经济大潮的黄埔军校——碧桂园”,首期报名者突破1300人,教育储备金由一个学生18万元涨到23万元至30万元,。
由此,碧桂园的运作模式确立:学校+会所+物业管理。
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按照整合的模式做项目,并在运作过程中严格控制土地成本和人工成本,碧桂园企业越做越大。
2000年,顺德碧桂园度假村开业,开始介入酒店业;2001年,碧桂园凤凰城建设,提出“别墅城市”概念;2002年凤凰城开盘,;2006年,相继启动占地2700亩的长沙项目和占地23万平方米的上海项目。,以千亩乃至万亩大盘为主流产品,成为集设计、建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。
2007年4月,碧桂园登陆港交所,发行24亿股,挂牌首日成为香港股市最大的内地房地产发展股份,市值为1160亿港元。同年9月,碧桂园宣布半年销售额超过100亿元,其市值也随之突破2000亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月下旬的5470万平方米,年底目标总额为8000万平方米(香港岛面积为7800万平方米)。碧桂园在发展过程中,成本控制始终如一:今年4个月内新增土储,每平方米平均成本为216元,其购入的地皮只属乡郊之地。
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有一位名人对房地产的建设讲了下面一段话:
“就房地产搞房地产肯定死火,要跳出房地产才能开发房地产,房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作”。
思考:
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2. 碧桂园的经营模式,同其他开发商的模式相比,你认为最
大的区别是什么?
3. 碧桂园的经营模式,你认为会隐藏什么样的风险?
,财务管理的投融资内容以何形式反映的?
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一、此案例留下的感想
第一:碧桂园办了一所“贵族”学校
第二:
第三:跳出房地产来发展房地产,为房产注入文化。
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案例之后的碧桂园故事:
1999年碧桂园开始进军广州,开始时不做广告、不做宣传70栋楼同时起建,造成“黑云压城”大盘围城之势,许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节,碧桂元以3000元的价格推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击和震憾,创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确定位,规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出了“白领别墅”,50万元的联排别墅直击地产市场。
碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜,碧桂园将垂直一体化发挥到了极致。
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二、碧桂园独特的模式
1. “借鸡生蛋”盘活资产,但“并不杀鸡取卵”。
2. 碧桂园选择面对主体市场,市场定位准确。
3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本,用碧桂园的话说是:“规模制造、价格为王”
4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。
5. 注重公司信誉,IPO上市融资。
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三、碧桂园经营模式的潜在风险
一)政策的风险:
1. 教育保证金到期返本,以固定利息方式作为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损失,不得不挪用其它资金支援教育。
2. 大量囤地,如果不及时开发使用将面临政策变化后土地回收的风险。
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