合肥和嘉国际广场写字楼营销推广策略提案-89PPT-2007年11月.ppt

和嘉国际广场营销推广策略提案
anization
[和声机构 2007年11月〕
目录|Contents
第一部分宏观市场研究
第二部分微观市场研究
第三部分竞争定位研究
第四部分项目市场定位
第五部分项目形象定位
第六部分营销推广大纲
第一部分宏观市场研究/ 写字楼
一个中心,多极存在
推敲合肥写字楼在地理位置上的分布可以发现,“一个中心,多极存在”的格局已经形成。“一个中心”主要以一环为中心,集中着老式写字楼,而“多极”主要分布着新近建成的写字楼。一环以外的写字楼,零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区,对商业板块的依附较为明显。
板块划分
区域特征
档次
供应主力
供应量
一环线以内的老城区
在未来合肥城市发展过程中,该区域仍将是合肥写字楼的聚集中心(CBD)
高档
财富大厦二期、置地投资广场、众城国际广场
㎡
政务新区
将成为合肥高档写字楼集中地区域,将发展成为合肥新的CBD
高档
新城国际、绿地·蓝海
约25万㎡
马鞍山路沿线
新兴市场,创业型企业和成长型企业将成为周边写字楼消化的主体
中高档
绿地海顿公馆写字楼、佳和项目、富安项目等
约10万㎡
新站区
配套齐全,创业型企业和成长型企业将成为消化周边写字楼的主体
中高档
恒丰国际大厦、UTOWN金色地带写字楼
约6万㎡
高新区
高新型创业企业及IT行业将成为周边写字楼消化的主体
中高档
浙商创业大厦、富临广场
㎡
合计
未来两年内放量(不含其他已取得土地但尚未上市的)
㎡
合肥写字楼板块划分及供应量统计
一环线以内的老城区
㎡
政务新区
约25万㎡
新站区
约6万㎡
马鞍山路沿线
约10万㎡
高新区
约9万㎡
板块竞争关系圈定
IT
专业区
一环线以内的老城区
该区域是合肥市的市中心,交通便利、配套完善、商业氛围较浓。其中,长江路沿线有不少写字楼分布,如“CBD中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”、“天徽大厦”和“置地投资广场”等。北一环附近分布了少量的次高档写字楼,如“财富广场”,以及沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”。
长江中路“红旗饭店”区域改造项目以及“华侨饭店”区域改造项目所在的庐阳区,规划以商业和住宅为主。庐阳区过去作为省市领导机关所在地,是合肥政治、经济、商业中心区域,所以分布了大量的早期写字楼。
在未来合肥城市发展过程中,该区域仍将扮演合肥CBD的角色,仍然是合肥高档写字楼的聚集中心,是高端客户的首选地。
供应主力:财富大厦二期、置地投资广场、众城国际广场
潜在供应量:约25万㎡
写字楼板块分析
政务新区
虽然滨湖新城建设对政务新区有一定影响,但政务新区毕竟有合肥市人民政府的办公楼以及如财政局、法院、新闻出版署、联通等重要机构入住,加上原有的区域规划设计的高标准,随着商业写字楼“新城国际”的高标准建设,以及“绿地·蓝海”的销售,特别是政务新区大量的商业和办公土地即将进入开发大限(2年内开发),政务新区无疑将成为合肥未来高档写字楼集中地。
政务新区将成为合肥继一环线以内的老城区之后又一高档写字楼集中地区域,将有条件发展成为合肥新的CBD。
供应主力:新城国际、绿地·蓝海
潜在供应量:㎡
马鞍山路沿线
随着“新都会”的交付以及省行政服务中心的工程推进,绿地海顿公馆、佳和项目、富安项目等写字楼陆续投入建设,以及合肥首条娱乐休闲街的启动,马鞍山路逐渐成为合肥写字楼的集中区域。原有的“风和园”、“凤巢园”、“联邦花园”、“万振逍遥苑”、“金地国际城”内大量的创业型企业和成长型企业将走出住宅小区,成为周边消化写字楼的主体。
借势滨湖新区的开发,马鞍山路商圈将成为中高端写字楼的新兴市场,创业型企业和成长型企业将成为周边消化写字楼的主力。
供应主力:绿地海顿公馆写字楼、佳和项目、富安项目等
潜在供应量:约10万㎡
新站区
一、由于新站商贸城的区域定位,大量小型商贸企业在此聚集。和马鞍山路写字楼相似,此地也有大量以商业贸易为主的创业型企业或成长型企业蜗居在住宅楼内办公。“澳澜宝邸”、“长春都市豪庭”、“吟春园”等住宅小区,即是这类小型企业的集中地。
二、由于新站区大规模的纯住宅项目不多,很多项目在取得土地时就是综合用地,住宅、商业、办公混合使用情况较为普遍。像中环广场写字楼项目、恒丰国际写字楼项目、金色地带写字楼项目这样纯粹、专业的写字楼,本区域内为数甚少,更多是像“嘉华中心”、“广大国际”、“浙江商贸城”等住宅、办公混搭,“租、住、用”同时进行。
新站区拥有相对独立、成熟的商业配套,为合肥目前发展最为成熟的城市副中心,创业型企业和成长型企业将成为周边写字楼消化的