加油站估价问题.doc

东海加油站拆迁土地价格评估案例分析报告(赵有广宁波市镇海土地估价事务所315200) 摘要:随着城乡经济、交通发展,社会用车保有量的大幅度增加,加油站与人们的生活联系日益紧密,正因为其交易数量稀少、缺乏市场交易案例、用途特殊、特许经营等因素限制,加油站用地价值评估成为土地评估中热点与难点。关键词:加油站估价目的收益法基准地价系数修正法土地还原利率 第一部分估价项目的背景1、估价案例背景:估价对象位于宁波某区主干道旁三级加油站,加油站建筑面积489平方米,房屋成新率90%,土地使用权面积1865平方米,剩余使用年限26年,靠近区域交通干道,双向4车道,路面宽度50米,限速80码、无交通管制、日均车流量5000辆,车辆通行状况整体良好,用地手续及建设手续合法,现状利用方式符合最高最佳利用方式。由于舟山跨海大桥连接线在本区落地,根据道路规划,加油站处于规划红线内,需要搬迁异地安置,因拆迁需要估算其土地使用权价值。2、估价目的为确定被拆迁房地产的货币补偿金额而评估其房地产市场价格。3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日2007年11月10日,评估待估宗地红线外已达到“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)和宗地红线内场地平整的开发程度,设定土地使用剩余年限为26年,实际用途加油站,设定用途为商业下,土地类型为出让性质的土地使用权客观价格(不含特许经营权)。第二部分估价方法的选用及技术难点的解决一、估价方法的确定按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规范》,目前评估房地产的估价方法通常有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。有条件选用市场比较法进行估价的,应以首选市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。正因为其交易量稀少、缺乏市场交易案例、用途受限、特许经营限制等因素,难于采用市场比较法等常用、成熟估价方法。成本法又不能充分反应市场的客观行情,而加油站在经营期间内又有持续性收益,可采用收益还原法作为主要的估价方法。加油站在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》,对于具有垄断性质的用地,评估中应考虑垄断地租的修正。加油站用地在不考虑垄断地租情况下,具有商业服务的特点,可作为商服用地一种,估价对象位于宁波五级基准地价价区内,并且收集有当地的基准地价修正体系,可采用“基准地价系数修正法”测得土地使用权价值,拟采用基准地价系数修正法。二、收益法评估技术难点及解决方案1、估价对象收益确定的困难性。加油站作为特殊用途的土地,不像其他商业用途的用地沿街分布或成片聚集,并且成交案例、相关收益、费用等信息难于收集,公开资料有限。加油站之间分布有一定的间隔,位置分布离散性强,具有较强的区域特点与垄断性。加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”,其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营权是加油站收益的根本基础,土地座落决定加油站的区位,包括临道路类型(或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等,也就是决定了加油站的收益多少,而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分,因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。由于被拆迁对象进行土地置换异地安置进行补偿评估