商业徐地产规划.ppt

商业地产定位策划
Positioning of Retail Property Development
题外话——优秀商业策划报告的关键点
界面友好,结构清晰,推理合乎逻辑
便于撰写,便于阅读,分析思路清晰
传递特定而明确的信息
擅于使用附件

在试写报告的开场白时,可以采用这样的开头:“本报告的目的是……”。如果完成这个
句子有任何困难,说明写这份报告的必要性有待商榷。
撰写报告过程中,策划师可能会发现最初选择的报告提纲并非最好的,此时就没必要去坚持
不顺手的提纲。
原则上,除了直接证明结论或工作所产生的文件信息外,策划报告不应重复从客户那里得到
的或早为客户熟知的信息及有关背景情况的一般信息。信息的精华在于新闻。因此,报告的信息
内容应包括:
--策划师首先发现的事实;--对已知事实重要性的新发现(善于挖掘统计年鉴、政府公报、公司年报等文件的信息);--客户存在问题的解决方法及方法的正确性;
擅用附件
附录有助于把一份报告中的详细说明、清单、表格、图表等抽出来,把它们放在
报告中会打破阅读的连贯性,而且在版面上也难于安排。报告的正文应便于阅读,
便于对概括性资料作快速查阅,附录能对报告中的某些项目作出补充。如果读者
遇到几页密密麻麻的数字表格,就不利于他们阅读报告。但小表格或图解,则会
有助于打破报告的单调性,传递有选择的或总体性的信息,应在正文中予以保留。
优秀策划报告的关键点
前言1
商业地产是指零售(商场)、写字楼、酒店等
类型物业的开发。我们通常说的商业地产大多指的
是商场类物业的开发。

商业物业与住宅物业最大的不同是:商业物业
需要通过持续不断的经营来产生收益;而住宅则是
一种终端商品,其价值可通过销售来一次性实现。
商业地产定义——经营性不动产
前言2
我所理解的商业地产策划,是指在适合的地段做适合体量
与适合业态的零售商业。
商业地产策划的基本依据,是对拟建物业所在商圈的范围及
交通条件、商圈内的人口数量、职业、收入水平以及消费习惯等
因素进行综合分析。此外,还要对商圈内已有的商业面积和业态
以及经营状况、租金等进行统计分析。
评判一项商业地产策划案是否成功,最重要的衡量标准有两
条:一是获得提案中所涉及业态的代表性商家的认可,二是该商
业物业预期的平均租金处于该商圈前列或高于商圈的平均租金。
商业地产策划的难点和重点是购物中心,即综合各单项业态
的调查,形成最佳组合。
给项目定位和定量,即做什么样的商业?做多大体量的商业?
作为一个顾问公司,最关键的是提交的报告中所给出的项目定位和定量结论是否合理,是否经得住推敲。
商业项目定位,并非是一个抽象的命题。顾问公司对于商业项目定位不能像广告公司那样依靠想象力创造出结果,而是要依靠详实的市场数据分析后获得。
商业项目定位的基础,取决于商圈内家庭收入水平+商铺租金,也就是说,家庭收入的高低以及商铺的租金水平决定了该商业项目的定位。
商业项目定量的基础,取决于商圈内家庭人口数量+商场坪效,也就是说,家庭人口数量以及商圈内大型商场每方平米平均年销售额决定了该商业项目的定量。
工作方法
经济分析
基础分析
区域市场
分析
竞争分析
需求分析
市场定位
业态组合建议/设计要点
宏观分析
城市概况
地理位置
人口/面积
交通设施
基础设施
主要产业
发掘各类数据和因素对项目带来的影响