北京·世界城
项目区位 CBD核心,三大商圈覆盖
位于北京CBD中央商务区,地处朝外商圈、建外商圈和CBD核心区三大商圈交汇的黄金地带
,建筑面积12万平米, A、B、C座三栋31层塔楼座组成
建外商圈
CBD核心区
朝外商圈
项目概况
周边现状 商业综合体项目云集
基于项目所处的城市商务核心区位,为了提高土地的利用率和增加项目竞争力,周边项目大多以综合体为主
周边综合体的规模普遍较大,且融合了高档办公、酒店、公寓、购物等多种空间,使用方便效率很高,市场竞争激烈
CBD内商业综合体市场分析 综合体项目呈现体量大、品质高、功能强的优势
未来供给重点项目财富中心
建筑面积72万平米,办公、涉外公寓、酒店、商业、会议文化中心
华贸中心
建筑面积100万平方米,超5A级智能写字楼、超五星级酒店、国际购物中心、国际公寓和运动主题公园
北京财富中心
CBD区域内,综合体在未来呈现扎堆现象,一批规模宏大、功能复合的项目即将进入市场,未来区域中综合体竞争将会加剧
结论:未来CBD市场推出的综合体项目量多质优,而本项目规模有限,无法和其展开有效竞争,定位于综合体风险很大
定位思路 错位发展,走“逆综合体”之路
逆综合体
综合体
三种及三种以上功能的复合
超大规模建筑体量,24小时运转
形成规模优势和集聚优势
1-2种功能的组合
主打某一种功能业态,通过资源的集聚形成该业态的竞争优势
创新和提高品质是关键
主打一种业态、做出极致
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世华国际中心
国贸公寓
CBD商业市场分析 需求旺盛,市场前景很好
CBD商业供应不足,总体量不超过20万平方米
本项目入市前后,CBD市场商业会有集中放量。2008年以前CBD将新增商业总量约53万平方米,届时CBD商业总供给量将超过70万平方米
市场供给
市场需求
商业配套业态相对单一,优质商铺极少,市场有效需求十分旺盛,特别是首层商铺需求量大;商铺平均租金平稳上升
商业仅仅是区级的商业中心水平,面积所占全市比重很低
结论:随着未来区域人口的大幅增长,商业需求十分旺盛,纵然有较大的供给量,市场前景仍然很乐观
CBD酒店公寓市场分析 存在发展机遇,错位经营、提升品质是关键
世界银行测算
CBD内1 m2写字楼供给将会带来15-20 m2的居住需求
区域内酒店式公寓租金呈现上涨趋势
预计到2008年,CBD总规模将达到802万㎡,其中写字楼竣工面积达370万㎡,将带来大量高素质白领与外籍人士,对于区域内居住、商业等产生极大的需求
需求很大
供给有限
优势显著
结论:CBD中酒店式公寓存在较大的发展空间,但市场前景很好。但随着随着区域内项目数量的增加,错位经营、提升品质是CBD酒店公寓必须考虑的问题
区域内高档的酒店公寓数量相对不足,造成了市场供应稀缺。世邦魏理仕的调研数据显示,北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式服务公寓也不过40个左右
酒店公寓具有稀缺位置、外籍人士云集、个性化尊崇服务以及高品质配套等优势,可以为区域内白领和外籍人士提供高品质服务
业态划分 公寓为主,商业为辅,创新产品类型
占地面积
商业面积
21%
总建筑面积
公寓面积
50%
容积率
地下车库面积
29%
主打公寓,商业为辅
面积
套数
酒店式公寓
(55,86 m2 /套)
671套
总裁级官邸豪宅
(363 m2 /套)
50套
总计
721套
公寓中,主要提供了酒店式公寓和总裁级官邸豪宅两种产品,分别满足不同客户的需求
公寓指标
品质和服务打造 通过体贴周到的服务赢得客户信赖
2对1私人管家服务
总裁级官邸豪宅客户可享受2名私人管家提供的类似全方位健康管理、酒店式个性化定制等服务,以及全免费“商务会所”服务
全方位资产管理服务
从投资型客户的需求出发,推出了资产日常管理、租务管理、产权过户服务和财务管理的一站式全方位资产管理服务
专属英语服务
全球商务人士都可以方便得在前台与管家进行英语交流,轻松解决细琐问题
优质服务
火箭队老板亚历山大订购了北京世界城一套总裁官邸
NBA2006-2007赛季常规赛41场火箭队主场的广告权签约世界城
销售业绩
小结 通过逆综合体模式打造精品,获取竞争优势
如何应对周边大量综合体的同质化竞争
通过分析比较,认清自我
体量
功能的复合型
产品品质
服务品质
产品创新性
本项目优势
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商业贞综合体研究 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
