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房地产估价要重视环境因素对房地产价值的影响
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环境是人们日益关注的焦点,我们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对房地产价值会造成一定的影响,处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值,即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。环境污染和环境条件对房地产价值的影响度到底有多大,怎样评估房地产价值减损程度,目前,我国大部分的房地产估价报告对此涉及的很少。本文就房地产估价与环境影响评价之间的关系做一简单论述。
一、我国目前房地产估价中环境影响评估现状
环境影响评估在我国房地产评估实务中还没有应用和开展,仅仅是在估价报告中描述估价标的所处环境的状况和特点。但随着估价理论和估价实务的发展和深入,环境保护法规的健全,以及不动产所有者关注环境因素对不动产价值的影响,我国的估价管理部门和估价机构可以在环境影响评估方面做出一些尝试性的工作。
(一)环境影响评估的内涵
环境因素对房地产价值会产生影响,一些人已经意识到这个问题。这里的环境不是指人文环境,特指地球空间范围内的大气环境,土壤环境,水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素。环境影响评估(environmental impact assessment)就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在,都会影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素,也包括由于自然条件的限制,不利于房地产价值的充分实现,引起的房地产价值的贬值。
自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目,人类活动就要受到限制,那么房地产的价值也就不能实现。典型案例就是湖北省武汉市在长江防洪墙内开发高档商品住宅,尽管商品住宅享受到了长江的美景,但由于其危害了长江防洪的安全,而不得不将其炸掉,经济损失超过2亿元。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地,可能由于工业生产,造成有害物质对土壤、地下水的渗透,造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前,将工业用地直接转变为非工业用地,如建造民用住宅,由于污染物的存在,有可能使住宅的价值贬值。
(二)环境因素对房地产价值造成影响的典型案例
我国在一些房地产方面的诉讼案中,已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范,使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如,北京某开发公司开发的一宗房地产项目,由于冬季施工造成的居室内氨污染,使业主的身体健康造成损害。因此,业主到法院就污染问题进行起诉,法院受理了此案。经有关部门检测,在住宅楼内数十户业主的房间里,空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍,其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后,开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施,并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿,但业主并不同意,因为业主以较低的期房价格购买,而现在房屋升值近20%.双方对不动产的价值量存在争议,那么这宗不动产的价值量到底是多少,需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染,而使当事人对不动产价值量产