工程建设流程48749.doc

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Time: 2007-07-31 11:56:061 Click: 1272 Author: Origin:
    工程建设是一项系统的工程,是房地产开发环节中的一个重要组成部分,该阶段组织工作质量的高低对整个项目的成败起着非常重要的作用。工程建设过程较为复杂,但不神秘,搞清其内在的逻辑关系,事情就变得清晰、简单。
    工程建设分为以下几个主要流程:
    拿地→规划设计→主体招投标→办理开工手续→开工建设→竣工阶段、交付→工程保修
    一、拿地阶段
    土地是我们开发企业的原材料,我们鑫苑以招拍挂方式取得土地,这种方式透明度高、简单、快捷,只要有资金,合适的土地就可以获取。该阶段工作主要由集团地产发展中心负责。拿地这个环节的主要工作有:
    1、根据全年任务,锁定重点城市及重点地块,对重点城市派出拓展人员进行实地考察调研,把握市场需求。
    2、重点地块的经济测标,排出现金流,报集团总裁办批准;
    3、确定项目定位和竞拍策略,参加土地竞拍,获取土地。
    二、规划设计阶段
    规划设计阶段主要分为规划方案设计及施工图设计2个阶段,由集团成本设计中心负责组织完成。
    1、规划方案设计
    根据拿地阶段所确定的项目定项、产品定位及地块的规划设计条件选择并确定规划方案设计单位。并对规划方案的技术指标进行测算。
    2、施工图设计阶段
    在规划方案进行设计的同时,对施工图设计单位、地质勘察单位的考察、筛选也应同时进行。施工图设计单位、地勘单位原则上选用当地的单位,他们更熟悉当地的习惯作法和潜规则,也便于施工期间的工作配合,提高工作效率。
    3、规划设计与施工图设计之间工作界定
    规划设计与施工图设计单位为不同的2家时,规划设计单位的出图深度要达到建筑的初步设计阶段,同时规划设计单位要向施工图设计单位进行详尽的交底工作,对施工图的表现全面把关。施工图设计单位要严格按照规划方案进行施工图设计,不得随意更改规划方案;
    4、规划设计方案的报批
    规划设计方案完成后,由置业类分公司负责规划方案的报批工作,并取得规划许可证。
    5、规划设计条件的提供确定
    规划设计所需条件清单由集团成本设计中心负责提供,由分子公司按时间要求提交清单内容。规划设计条件包括当地政府各相关部门出台的规划设计技术规定、特殊的潜在限制性规定。
    6、施工图联审
    施工图(或部分图纸)完成后,由各分子公司送相关政府部门进行审查,审查过程要派人跟踪,有问题及时反馈、及时沟通,修改设计。同时,集团也要组织相关人员进行图纸内审,确保