地平置业济南西客站项目市场研究报告0523.ppt

、高端制造业、战略性新兴产业和现代服务业西进商业金融、商业会展、文化创意和旅游休闲业南控生态和观光旅游北跨重化工基地中优信息服务、金融商务、文化旅游和现代商贸从空间结构上看,东西长、南北短,由于受南部山区和北部河流的限制,东、西双向是城市发展主轴济南市城市总体规划(2006—2020年)城市规划/空间结构规划济南市十二五规划“一城三区”的规划是多核发展的必然,项目所处西部新区是依托高铁枢纽、文教资源、生态湿地发展的总部经济、金融服务、文化创意、商务会展、旅游休闲等服务经济集聚区城市发展格局中心城“一城三区”发展格局老城区170平方公里东部新区438平方公里西部新区290平方公里滨河新区158平方公里城市规划/城市格局项目所处的西客站片区为西部新区核心,未来的城市副中心,承载核心商务、居住功能,规划利好;区域的快速崛起、发展前景,完善的城市基础设施及各项公共配套及商业商务配套均利好项目城市规划/区域格局西客站片区规划图西客站片区位置图济南市轨道交通近期建设规划方案图项目所在的西客站片区为轨道交通重要枢纽,它的开通所带来的便捷交通,大大加强西部城区与中心城区的联系,加快人口导入,推动区域物业升值城市规划/轨道交通2013年3月,济南市轨道交通建设环评公示方案显示,轨道交通建设方案一期工程共规划3条线路,分别是济南西站至池东、小高庄至郭店,和龙洞至遥墙机场,3条线路总长98KM。项目所在的西客站片区为重要枢纽,R1、R2两条线在区域交汇,两条线路沿线济南西站、大杨庄、文化中心、西二环站在站点此区域,西部城区与中心城区的联系将因此得到加强,西部区域的快速发展将进一步加快。对于一个城市来说,轨道交通方式的改变,将带动人们生活模式的改变,带动相关地区的发展,促进商业繁荣,推动物业的升值,催生新的商圈。据统计,香港轨道交通开通以后,周边物业平均升值30—50%,投资回报率高达15。城市规划/小结城市多核发展,未来城市副中心,规划利好城市已由单核发展步入多核发展阶段,项目所处的西客站片区不仅处于城市东西向拓进的主轴线上,还是未来的城市副中心、西部区域核心,规划利好。区域快速崛起,现代化基本设施及商业商务配套价值政府规划逐步兑现,区域快速发展、崛起,现代化城市基础设施及各项公共配套及商业商务配套逐步完善,利好项目。轨道交通建设,区域发展强力助推剂轨道交通将成为区域发展新的强力助推剂,轨道交通的开通所带来的便捷交通和井喷式物业升值空间。房地产市场发展背景1城市规划2政策背景92012年调控持续,从全面打击转向惠及刚需,整体力度保持稳定财税土地政策严格执行差别化住房税收政策;企业闲置土地1年禁止再次买卖;别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录,;三次下调存款准备金率;一月内由两次下调存贷款基准利率;信贷条件改善,多数银行房贷利率执行9折或无折扣,随着信贷环境改善,年末一线品牌开发商开发贷开始受支持;宏观调控2012年“防止房价上涨”的楼市调控目标不变;明确支持刚需等自住需求,通过信贷利率优惠、降息、税费减免等措施,降低购房者负担,引导需求释放;加快刚需房源审批,继续建设保障房,增加供给,调整供需结构限购、限价、限贷继续执行限购政策,二套房认定标准、首付比例、贷款利率和三套及以上住房停贷执行较严格省政府鼓励对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限;2012年末,省政府表示济青继续限购短期来看,调控仍将持续,预计力度不会放松,中长期内政策重点将在于通过供需调整和制度建设实现市场调整。政策背景/2012年回顾