土地增值税清算思路和模式.doc

罿土地增值税怎么计算芆土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的,但是各地具体计算方法又略有不同。蚄1计算逻辑与公式薂土地增值税计算的大逻辑是:莇用销售收入减去扣除金额,得到一个增值额,用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例,根据比例不同,适用不同的税率和速算扣除系数。羅土地增值税就等于增值额乘以适用税率,再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。螄具体计算公式如下:羃增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额腿土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数肈2扣除项目金额包括哪些?袄(1)取得土地使用权支付金额(以下简称A):即土地出让金、补缴地价款、契税;膀(特别注意:在计算增值税及附加的时候,契税不能抵扣,而在计算土地增值税的时候,则可以抵扣。)袀(2)房地产开发成本(以下简称B):包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。(3)房地产开发费用(以下简称C):指的是销售费用、管理费用、财务费用。螇财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。袄凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。薀看起来有点复杂,别管利息有没有金融机构证明了,直接按照计算扣除就行了,公式是C=(A+B)*10%芈(4)与转让房地产有关的税金(以下简称D):“营改增”后指的就是增值税附加薅(5)加计20%扣除(以下简称E): E=(A+B)*20%羄3“营改增”以后计算土地增值税时,每项都不含增值税羁转让房地产收入总额(不含税)=销售收入(含税)-销项税;转让房地产收入总额(不含税)=销售收入-(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/*。莄扣除项目金额:,土地增值税是以项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期为单位清算。莇那某一期有不同业态的怎么分呢?膃有三种方法:一分法、二分法和三分法。葿一分法就是一起算膀二分法分为:普通住宅,其它膆三分法分为:普通住宅、非普通住宅、其它。芃(需要注意的是,车位分有产权和没产权的;有产权的才需要交土地增值税,放在“其它”里面,如果开发商卖的是没有产权的车位,那其实是一种长租的性质,不用交土地增值税,而应该交房产税。)袀那么应该选用哪一种分法来算呢?要看当地税局的要求!蚈具体遇到的时候先网上搜一下,如果搜不到,就要问问兄弟企业在当地怎么算的。羅那么一个高层住宅建筑,如何界定它属于普通住宅,还是非普通住宅呢?莃又是那句话:各地要求不一样!芁大体来说,一般从这三方面考虑:莀1、();羈2、单套建筑面积在多少平方米以上(12年说是144平,后来又改成120平,但是各地要求不一样)、或者房屋交易成交价在多少万以上。蒃3、实际成交价格高于该区市场指导价;蚂以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。反之则为普通住宅。螈特注意:具体遇到的时候先网上搜一下当地要求,一般能搜到,如果搜不到,就按照非普通住宅来算。(现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高)螇特别注意:算土地增值税一定要按照当地的分法算,不能把所有业态全部放在一起算,差别巨大,一个10亿总销的小项目光这一点算法不同,利润能差上千万。蒃因为一般来说,车位算下来都是亏钱的,普通住宅略赚,别墅和商业赚得多,如果全部放在一起算,相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了,整体增值率降低,税率的档比较低,整体税少很多。肃5分摊原则蕿二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊,那么分摊的原则是什么呢?这是计算土地增值税最难的一关。蒆其实这个分摊方法各地也不太一样,下面介绍的是比较常用的,可以参考:薃销售收入:按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少,非普通住宅卖了多少,其它卖了多少。艿取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊?羇大概可以这么算:芄分期开发的:按照占地面积法(即某一期的占地面积占总用地面积的比例)进行分摊。蚃同一期内各业态:按照可售面积法(即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例)进行分摊。蚀【注意:这里的可售面积只指地上可售面积,不包括车位等】虿特别注意:地下车位不分摊土地成本(除非像广州某些区域,土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价)芇开发成本等:按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业,那么就按照总建筑面积分摊。(包括地上和地下建筑面积)螃这里要注意,很多地区要求,车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算,而不