乐山“半山别墅”.doc

乐山“半山别墅”
全程策划规划设计实战案例
“半山别墅”项目市场分析
乐山市房地产市场分析
乐山市房地产开发项目楼盘以多层(商住)住宅为主题,但随着乐山市房地产多层(商住)住宅的房地产市场供不应求. 今年新建项目明显减少,中﹑小型楼盘很多已经清盘,几大主力楼盘相继进入尾盘,市场供应有限,购房者选择余地较小,这在一定程度上制约了住房消费。另一方面,随着年轻人和老年人在购房群体中所占比例增大,中﹑小户型住房的市场需求量激增,这势必与乐山房产项目大面积、大户型的共性相冲突,其结果也将影响住房消费。
随着乐山市房地产发展,楼盘很多已经清盘或已经进入尾盘时期,政府大量进行土地拍卖,许多房地产开发商已经开始圈地,准备着乐山市房地产今年的最后激烈的战役。
2004年乐山市房地产进入了一个“抢滩时期”房地产开发商注重了房地产项目(产品)的整体建筑,从小区的规模到项目(产品)的外观设计;从小区的的配套设施到物业管理和品牌的塑造;从销售策略到销售人员的专业素质,随着乐山市经济飞速发展,客户的不断对房屋的质量要求已转到了项目的完善性,政府也提出了“乐山构筑人居环境重特色”的口号!
1﹑乐山市多层(商住)住宅基本情况
(1)﹑ 2004年乐山市多层(商住)住宅进入了房地产的淡季,随着中﹑小型楼盘项目的清盘,大盘进入尾盘时期,政府大势拍卖土地,开发商开始了置地,圈地,乐山市的购房者都在拭目以待,目前乐山市多层(商住)住宅供应市场具有以下特点:
A 开发模式大都为商+住,一般1---2层为商业配套物业.
B 价格(均价)一般在1180----1380元/平方米左右(不分位置).
C 主力户型多在80---150平方米范围内
D 建筑规划及小区较为单一化
E 宣传方式单一化
2 ﹑多层(商住)住宅的发展趋势
A 从市场的供求分析,乐山市多层(商住)住宅已达到饱和状态,中﹑小户型及项目产品的多元化,为乐山市房地产的新生命.
B 多层(商住)住宅物业的全面提升,2004年7月中﹑小型楼盘项目的清盘,大盘进入尾盘时期,市场需求逐步上涨。
C 多层(商住)住宅的面积在缩小,一些即将开盘的楼盘注重主力户型面积的打造,环境的塑造,配套设施的建立.
D 乐山市房地产飞速发展,开发商现已注重了楼盘品质的打造,环境的塑造等配套设施进行综合完善的社区的开发。
乐山市房地产价格走势
2004年1月与2004年7月乐山市房地产价格涨浮表
年/月
元/平方米
上涨浮度比例
2004年1月
980元/平方米
0
2004年2月
1000元/平方米
13%
2004年3月
1070元/平方米
44%
2004年4月
1100元/平方米
19%
2004年5月
1180元/平方米
50%
2004年7月
1380元/平方米
%
进入2004年乐山市房地产价格一路上涨. 乐山市政府大力开发乐山市旅游项目,政府对外进行招商引资,“疏散旧城,重点发展新城”的城市规划战略,乐山市各区县纷纷来乐山市居住,外地投资者也瞄准了这个旅游城市,促使乐山市房地产价格一再上涨,从年初的1000元(均价) /平方米到现在的1380元/平方米(均价)平均涨浮240元/平方米,。
2﹑乐山市房地产户型设计
乐山市房地产户型设计类型比较多元化,但传统(100---150平方米)中等户型占领导位置,由于市场需求有限,中﹑大户型已在走下坡路线,而小户型的住房出现了紧缺的现象,小户型将领导乐山市房地产的户型﹑面积时代。
A面积分析(平方米)
面积(平方米)
21---100(不含100)
100—150(不含150)
150—200(不含200)
200平方米以上
数量
11
19
15
10
比例
24%
42%
33%
22%
市场调查表明在多层(商住)住宅户型的面积的选择上100—150(不含150)平方米的占到42%,而主力户型面积也在此范围内,其次是150—200(不含200)平方米的占到33%,而当下小户型的流行占到了24%的比例,小户型的趋势日渐上升,最后是200平米以上的占到了22%,开发商也将从大户型转向了中、小户型。
B户型类型分析

类型
平层
跃层
跃复式
错层
数量
9
8
1
2
比例
45%
40%
5%
10%
市场调查中发现乐山市的房地产开发项目户型已经从单一化走到户型多样化,但平层依然是大众家庭所选择的热点,平层的类型占到了45%,其次跃层的户型也被广泛接受占到了40%,而跃复