上海周浦梧桐人家养老社区.doc

上海周浦“梧桐人家”“梧桐人家”是中保险集团推出的国内首个养老社区,主打高端养老市场,今年10月开建,预计3年内完工。该养老社区定义为“太平颐养生活”的养老模式,坐落于上海周浦国际医学园区内,周边医疗养老资源丰富、交通便捷、风景宜人,,总投资37亿元。(ABCDEF为园区范畴)上海周浦国际医学园区,是由国家卫生和计划生育委员会支持,上海市人民政府主推的“医、教、研、产”为一体医学新概念科技园区。位于新浦东中心位置,东临申江路,南依S32,西靠S3公路,北缘周邓公路。距离浦东国际机场18公里,地铁16号线在园区西侧设有站点。整个园区由6个功能区组成:国际医院区、医学院校区、医疗器械及生物医药产业区、国际康复区、医学研发区、国际商务区。上海周浦“梧桐人家”首期项目是该区域唯一的养老社区配置,独享周边高端丰富的健康医疗养老资源。自2008年开始园区纷纷有地开始出让,,其他均为生物医学用地、医疗仪器设备用地、工业用地、生物生化剂用地等。所以目前推测改用地土地性质是无法分割小产权。“梧桐人家”养老社区主打“颐养”“乐活”两大概念,投资资金主要是保险资金,目前与中推出的终身年金养老保险产品“悦享金生”进行捆绑式的销售。即购买“悦享金生”或者新款制定养老产品(后期会再度推出针对高端客户的养老产品)达到一定的保费标准,其前5000名客户可获得保证入住资格和优先入住资格。未来入住后,返还的年金可以冲抵养老费用。“梧桐人家”按照“9073”养老模式(90%老人依靠居家养老、7%老人依靠社区养老、3%老人依靠机构养老)设想,针对的是7%的尖端人群,不同于大多数政府养老机构配备基本的养老服务,属于比较高档的养老社区。目前可供床位为3600+,老人不需要额外护理,一房一厅每人每月收费大约在9000-15000元之间,包含了房间费用、物业管理费用、服务费、餐费、基本健康管理费用、老年大学费用等各项费用。如果需要额外的护理需求,就要加付额外的护理费用。截至6月底,该产品承保保费约4亿元,2000为客户获得了入住资格。参照国际上养老社区的盈利模式分为两种,一种是地产模式,利用银行资金和短期资金建设,再把房子变卖,但是保险资金不能直接投资居民住房;一种是长期持有,目前的保险公司投资养老社区主要采取的这种方式。据中养老产业投资有限公司副总经理汤明菊称,不计算配套的养老年金产品,太平养老社区直接投资回报率为5%左右,当入住率达到85%才能持平,盈利周期预计为15年。而目前的盈利点有以下三点:①与养老结合,能对其他保险产品销售产生协同效应;②除了租金回报,还可以开发其他增值服务;③持有数年后通过转让可获得土地升值收入。总的来说,做的好的话,经营服务增值有5%~6%的稳定回报,推动地产升值的情况下,总回报为8%~10%。中国际健康颐养社区“梧桐人家”现推出的样板间在陆家嘴太平金融大厦31楼。“梧桐人家”有多款户型供选择,可分为独立生活公寓、护理型公寓。前者定位于健康自理型老人,后者定位于需要全面护理的老人。房间情况概述:客厅:沙发材料为加厚高硬度海绵,进深60cm,低于市场普通沙发95cm进深,方便老人起身。厨房:一体式橱柜,设计有移动式橱柜(水槽和炉灶底下的柜子可以移出,储放轮椅)、嵌入式冰箱、