房地产财务知识入门培训.ppt

税务及财务基础内容讲解
一、公司涉税种类及计算方法
二、会计要素的简要介绍
三、企业所得税税前扣除项目简介
公司涉税税种的简要介绍
涉税项目表
税种
纳税对像
计税依据
税率
纳税时间
契税
转移不动产权属
不动产的价格
3%-5%
发生不动产权属转移的当天
土地使用税
城镇土地
实际占用的土地面积
6元/平方米
国土局土地合同约定土地交付时间的次月起
营业税
销售不动产行为
销售收入减去购置原价后的余额
5%
收到预收款的当天
房产税
房产
自营:房产计税价格
出租:房产租金收入
%
租金收入的12%
房产投入使用的次月起
企业所得税
生产经营所得和其他所得
应纳税所得额
25%
按年计算,分月或分季预缴
土地增值税
转让房地产
转让房地产取得的增值额
增值额<50%,税率30%。增值额50%~100%,税率40%。增值额100%~200%,税率50%。增值额超>200%,税率60%。
竣工前按1%预缴,竣工后清算
印花税
应纳税凭证
记载金额
‰,‰,‰,财产租赁1‰,‰,‰,
发生起1月内
涉税业务实例
实例
某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积100 000平方米,交纳土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于2006年5月1日开工建设。,管理费用(不含各项税金)、。项目于2007年8月1日竣工,并实现销售总收入10亿元。
税费计算
1、前期准备阶段
契税
按土地出让金总额的4%缴纳契税。
契税=30 000×4%=1 200(万元)
2、建设施工阶段
(1)土地使用税
在取得国有土地使用权至项目竣工销售完毕期间按每年6元/平方米缴纳
土地使用税=10万平方米×6元/平方米×=90(万元)
涉税业务实例
实例
某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积100 000平方米,交纳土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于2006年5月1日开工建设。,管理费用(不含各项税金)、。项目于2007年8月1日竣工,并实现销售总收入10亿元。
税费计算(续上页)
(2)印花税
按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。
印花税=35 000万元× ‰=(万元)
3、销售阶段
(1)营业税
按销售收入的5%缴纳。
营业税=100 000 ×5%=5 000(万元)
(2)城市维护建设税及教育费附加
分别按营业税额的7%和3%缴纳
城建税及附加=5 000×10%=500(万元)
涉税业务实例
实例
某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积100 000平方米,交纳土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于2006年5月1日开工建设。,管理费用(不含各项税金)、。项目于2007年8月1日竣工,并实现销售总收入10亿元。
税费计算(续上页)
(3)印花税
按销售总收入的万分之五缴纳。
印花税=100 000万元× ‰=50(万元)
4、清算阶段
(1)土地增值税
按总销售收入减除扣除项目金额后的增值额计算,扣除项目包括土地出让金、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除额。
扣除项目总额为90 000万元,其中:
涉税业务实例
实例
某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积100 000平方米,交纳土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于2006年5月1日开工建设。,管理费用(不含各项税金)、。项目于2007年8月1日竣工,并实现销售总收入10亿元。
税费计算(续上页)
土地出让金为30 000万元。
房地产开发成本为建安成本35 000万元。
房地产开发费用为土地出让金和房地产开发成本的10%,即(30 000+35 000)×10%=6 500万