番禺奥园地产商业地块定位分析报告.ppt

番禺奥誉项目汇报提案
深圳世方商业地产顾问有限公司
桥南街迎来大开发
项目的商机及竞争情况介绍
番禺各级商业中心的租售规律初探
项目基本情况调研及多向定位思路
项目工作思路
第一部分桥南街迎来大开发
一个新城区的大开发,必然会催生一个新商业中心的崛起。
根据政府规划,桥南街是番禺区规划建设的新中心城区所在地,被定位为番禺区副中心城区,新城区将建设成为融精品商业、休闲度假、文化娱乐于一体的城市文化与商业中心,具有南国水乡特色的、适宜居住和创业的高质量城市居住生活区,吸引广州乃至更大范围的高收入阶层居住。
城市向南,财富向南。广州南拓,带动了整个番禺房地产的迅猛发展,政策导向引发了桥南街的城市开发热潮,奥园、雅居乐、万科等知名品牌房地产开发商纷纷南下圈地,华景新城、海伦堡、御院、华荟南景、新世纪别墅花园、德宝别墅花园、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园、绿庭雅苑、喜盈雅境、昊龙花园、朗陶居、康城水郡、雍雅等园林式住宅小区陆续建设。一代新城换旧城,桥南街已经从一个工业、农业为主的街道办向一个新中心城区实现了大跃进。片区目前居住人口规模近10万,随着规划项目的建设,未来人口规模将达到16万。加上桥南与沙湾镇交界处即将开发的雅居乐规划的10万人,项目未来主要辐射范围内的消费人口将达到26万以上。大量高收入、高消费的居民汇聚,呼吁着新商业中心的强势崛起。
第二部分项目的商机及竞争情况介绍
根据《广州市番禺区2004-2010年商业网点发展规划》显示,番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区构成。规划实施后,将有助于将番禺打造成珠江三角洲一流的购物中心、休闲中心、娱乐中心和物流集散中心。
两大体系:按照番禺商业发展态势,批发与零售将成为番禺商业未来发展的两大系统。
三条发展轴:指的是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾-中心城区-石基商业发展轴线。
四级网络:由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区,由6个商业中心组成的区级副中心区,由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的镇级(大型楼盘)商业中心区和包含一批村及社团(组团)商业中心的社区商业中心区构成。
提示:目前暂未找到政府资料明文确定本项目所在的桥南街具体属于哪个商业中心,据我们判断,番禺的6个街道办很有可能就是区级副中心区中的组成部分,那么桥南街极有可能是6大区级副中心区的商业中心之一,但最终还需与政府相关部门核实。
一、番禺商业网点规划
五大发展区:分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、南部引导发展区、大学城重点发展区。中心城区发展区:东起石基南部干线,西到市桥景观大道(规划中),北至北二环,南到市桥水道,区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场-罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区:金山大道以北,南部干线以西所含的全部建成区范围,其规划以地铁建设以及其他快速通道的建设为契机,建设区级副商业中心区,依托主要快速干道发展大中型专业(批发)市场,发展以零售和服务为主导的商业网点。东部重点发展区:包括石基、石楼、东涌(鱼窝头),将以建设广州新城为契机,发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区。南部引导发展区:包括沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇域,该区将定位为番禺片区的中部都市能源发展区,打造南部农副产品交易中心。第五个就是广州市未来“十一五”规划期内重点建设与发展区域——大学城重点发展区:该区将按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展,满足该区域的商业需求并辐射周边区域。
提示:五大发展区中没有涉及本项目所在的桥南街,加上番禺的区级商业中心呈现多级化的现状,为本项目的定位提供了多种可能性。
如图所示,与项目形成竞争的主要有三个商业中心:易发商业中心、罗家商业中心、大润发商业中心。
二、项目的竞争情况介绍
易发商业中心是番禺中心城区传统的商业中心,以繁华路商业街(以中端商场为主)、大北路商业街(以品牌、潮流街区为主)、东涌路商业街(为大北路延伸段)为核心,总商业体量约25万平方米,整体定位中低档次,是一个大众化消费的聚集地。市桥商圈距离本项目仅2公里,将与本项目形成直接竞争,是未来项目定位要研究的重点对象。
(一)易发商业中心
繁华盛世
易发商业街商业中心
易发商业街西街
友谊中心
番山名城
罗家商业中心占地约150亩,分两期建设,首期建筑面积约6至8万平方米,分3~4层,吉之岛、新大新、广百、麦德龙、家乐福等知名商贸企业经洽谈后均有意入驻,目前招商工作正在紧锣密鼓地进行。罗家购物中心距离本项目3公里,对本项目会产生一定的竞争。(来源为网上资料)
(二)罗家商业中心