二手房中介完全手册.doc

二手房中介完全手册基本概念何谓“中介”?其意义何在?中介流程流程名词介绍就中介业务活动本质的差异,中介流程可区分为以下三大类:开发开发房源:在公开市场上,收集目标房源资讯并和该房产业主,签立委托契约,确立公司与该业主之权利义务,以取得代理销售该房源之权限,所采取的各项活动和作业称之“开发”(或房源开发)。销售就公司现有房源,在市场上公开征求买方,而为促使房源成交所进行之各项活动或作业,(如介绍、配对、约带看、促销、谈判等)称之为“销售”。就经营买方的角度出发,在市场上募集有一定需求之买方,签定《承售方委托契约书》,确立公司与该买方之权利义务(再进行接继之销售活动)可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。议价(1)议价:为了塑造房源以利市场行销,或消除成交双方之价格条件差距,针对房源业主或买主,进行价格协商或条件要求等,各项业务活动或作业,称之为“议价”。有时针对买方之议价亦可称“调价”。经纪人培训新人入门篇二手房经纪人作为房地产三级市场销售的服务终端,直接面对市场,指引并培养销售人才进入行业内部规范有效的开展工作。以掌握市场需求适应市场变化提高自身业务水平为宗旨。新手入门培训之七日计划。第一日行业认知二手房中介行业从事房地产销售、代理、居间的服务流程。房产所有权的分类占有权:对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件。使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要。收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权。房地产市场房地产市场的概念狭义概念:房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场的特点:经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性:指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加,需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的。不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给,国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性。市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性:房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。房地产市场的分类(1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。(2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。(3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。2公司发展概要以及简介(待补充)3二手房的销售商品——房屋*1*房地产基础知识——房屋基础知识商品房——是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。期是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 房现 房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。房改房——已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。集资房——一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可