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经典房地产全程策划理论体系
房地产全程策划理论体系
0. 项目概况
1. 项目市场策划
项目周边环境分析
⑴项目土地性质调查
★地理位置
★地质地貌状况
★土地面积及其红线图
★七通一平现状
⑵项目用地周边环境调查
★地块周边的建筑物
★绿化景观
★自然景观
★历史人文景观
★环境污染状况
⑶地块交通条件调查
★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
★项目对外水、陆、空交通状况
★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
⑷周边市政配套设施调查
★购物场所
★文化教育
★医疗卫生
★金融服务
★娱乐、餐饮、运动
★生活服务
★游乐休憩设施
★周边可能存在的对项目不利的干扰因素
★历史人文区位影响
区域市场现状及其趋势判断
⑴宏观经济运作状况:
①国内生产总值
★第一产业数量
★第二产业数量
★第三产业数量
★房地产所占比例及数量
②中国房地产开发业景气指数
③国家宏观金融政策
★货币政策
★利率
★房地产按揭政策
④固定资产投资总额
★全国及项目所在地
★其中房地产开发比重
⑤社会消费品零售总额
⑥商品零售价格指数
★居民消费价格指数
★商品住宅价格指数
⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用
⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
★项目所在地的居民住宅形态及比重
★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
⑶项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
⑹商品住宅客户构成及购买实态分析
★各种档次商品住宅客户分析
★商品住宅客户购买行为分析
土地SWOT分析
⑴项目地块的优势
⑵项目地块的劣势
⑶项目地块的机会点
⑷项目地块的威胁及困难点
项目价值分析
⑴商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法
1)选择可类比项目
2)确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4)对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5)根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
②类比可实现价值决定因素
1)类比土地价值:地段资源差异
★市政交通及直入交通的便利性的差异
★项目周边环境的差异,包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
★周边市政配套便利性的差异
2)项目可提升价值判断
★建筑风格和立面的设计、材质
★单体户型设计
★建筑空间布局和环艺设计
★小区配套和物业管理
★形象包装和营销策划
★发展商品牌和实力
3)价值实现的经济因素
★经济因素
★政策因素
⑵类比竞争楼盘调研
★类比竞争楼盘基本资料
★项目户型结构详析
★项目规划设计及销售资料
★综合评判
⑶项目可实现价值分析
①类比楼盘分析与评价
②项目价值类比分析
1)价值提升和实现要素对比分析
2)项目类比价值计算
项目市场定位
⑴市场定位
1)区域定位
2)主力客户群定位
⑵功能定位
⑶建筑风格定位
开发节奏建议
⑴影响项目开发节奏的基本因素
★政策法规因素
★地块状况因素
★发展商操作水平因素
★资金投放量及资金回收要求
★销售策略、销售政策及价格控制因素
★市场供求因素
★上市时间要求
⑵项目开发节奏及结果预测
★项目开发步骤
★结论
2. 项目规划设计策划
总体规划
⑴项目地块概述
★项目所属区域现状
★项目临界四周状况
★项目地貌状况
⑵项目地块情况分析
★发展商的初步规划及设想
★影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
★土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避
★项目市场定位下的主要经济指标参数
⑶建筑空间布局
★项目总体平面规划及其说明
★项目功能分区示意及说明
⑷道路系统布局
①地块周边交通环境示意
★地块周边基本路网
★项目所属区域道路建设及未来发展状况
②项目道路设置及其说明
★项目主要出入口设置
★项目主要干道设置
★项目车辆分流情况说明
★项目停车场布置
⑸绿化系统布局
①地块周边景观环境示意
★地块周边历史、人文景观综合描述
★项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
②项目环艺规划及说明
★项目绿化景观系统分析
★项目主要公共场所的环艺设计