被拆迁房屋估价地正确方法.doc

被拆迁房屋估价的正确方法(上):40新浪房产被拆迁房屋估价的正确方法(中) 被拆迁房屋估价的正确方法(下) 对被拆迁房屋的估价,是房地产估价师的业务范围,并且有垄断性,未取得相应资质,不得从事该项估价业务。古人云:差之毫厘,失之千里。在对被拆迁房屋的估价工作中,估价方法正确与否,结果大不一样。例如,先后有五个房地产评估有限公司对某市商业中心临街的一间店面进行估价,由于采用的估价方法不同,其结果也相差很大,分别是18,000元/?平方米、13,600元/?平方米、11,150元/?平方米。该店面的相同条件的店面市场实际售价在16,000元至20,000元之间。因此,对被拆迁房屋的评估应采用哪种方法,其原则是因时因地制宜,哪一种方法最接近市场,就应采用哪种方法。为提高房地产估价师的门槛,国家对其实行统一资格考试,在这些考试的教材和参考书中对目前房地产估价所适用的方法作了介绍,这些方法一般也能适用于被拆迁房屋的估价工作,谨归纳介绍如下,便于读者进一步了解因估价引起的拆迁纠纷的预防和处理方法。一、用市场比较法估算被拆迁之房价所谓市场比较法,是在对估价对象计算其的价格时,将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产(市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产,简称交易实例)。采用市场比较法估价求得的价格,业内人士通常称为比准价格。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。在拆迁活动中,这种方法最受被拆迁人的欢迎。他们会将拆迁人的拟补偿价与其他类似房屋的市场售价相比较,从而确定自己是否合算。其实,被拆迁人的这种比较方法就是一种朴素的市场比较法。拆迁人和评估人员不能不考虑这一因素。为此,对该方法本节予以重点介绍。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。一般来说,任何经济主体在市场上的行为,是要以最小的费用取得最大的利润,所以他们在购买物品时,都要选择效用最大的而价格最低的。如果价格与效用比较,显示价格过高或效用过小,则大家会敬而远之。市场上经济主体的这种选择行为的结晶,是在效用均等的物品之间产生相同的价格或者相同价格之间产生效用不同的房屋。具体到房地产上,若两宗以上效用相等的房地产同时存在时,明智的买者会选择价格最低的;若两宗以上价格相同的房地产同时存在时,明智的买者会选择效用更大的。换句话说,在确定拆迁补偿价时,任何有理性的当事人都会依据“替代原理”,将拟拆迁的房地产的价格与类似房地产的价格进行比较,然后决定其行动,从而,任何拆迁人都不希望比市场上正常价格为高的价格成交,任何被拆迁人自然也不会接受比市场上正常价格为低的价格成交,最终是类似的房地产,其价格相互牵引,相互接近。正是因为在房地产交易中有上述替代原理的作用,所以我们在评估一宗房地产的价格时,可以用类似房地产的已知交易价格,比较培育得估价对象房地产的未知价格。当然我们也注意到,现实生活中由于个人的爱好、知识和交易情况的不同,个别的交易时常会偏离市场的常规。但是,只要有足够的交易数量,则通常可以反映市场的正常价格,即如果在市场上有足够的交易实例,其综合结果将可以作为市场价格的最佳指标。市场比较法由于是以替代原理为理论基础,而且符合当事人的现实经济行为,以市场上实际的交易价格为估价对照的基准,只要有类似房地产的合适交易实例即可应用,所以在房地产市场比较发达的情况下,它是一种说服力较强,具有现实性、适用范围广、被普遍采用的估价方法。但值得注意的是,市场比较法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,有与估价对象类似地区中,有与估价对象相类似的房地产交易对象时,才是有效的方法;而且运用市场比较法时,需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正等,这些作业既要具备相当的知识,又要依靠丰富的经验;否则,很难得出比较准确的房地产价格。不过,拆迁实务中,常见的是市场比较法本无过,而是使用这种方法的估价师不按规范来估价导致估价结果背离实际。运用市场比较法进行被拆迁房价格评估的一般步骤是: :运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格,必须具有较多的原始资料,如果资料太少,则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此,运用市场比较法进行估价时,首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密,对此,应不存在困难。 :尽管收集和积累的交易实例较多,但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说,其中有些交易实例并不适用。因此,在对某一房地产进行估价时,还需要选择