某别墅项目营销推广提案.doc

山东池州某别墅项目营销推广提案序言通过我司对本案的分析得出,如果本项目用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力,我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口项目,做成为当地周边地区和九华旅游的第一站,把项目规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产,并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持,因为:1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。2、池州当地人口不多,外来人口少,经济基础薄弱,狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。3、池州几乎没有支柱产业,在城市打造上缺乏创意和手段,唯一的经济依靠是旅游业,综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。因此,我们认为一定要把项目提高到作为展示城市的窗口的高度,只有搭好台与政府一块儿唱戏,才能给老百姓描绘一个美好的蓝图,最终达到顺利销售、快速回款的目的。目录第一部分项目解析………………………………P2~P6第二部分项目定位思路…………………………P7~P16第三部分项目运作思路…………………………P17~P26第四部分项目运营执行计划……………………P27~P30第五部分总结……………………………………P31第一部分项目解析一、池州房地产市场概况(一)处于起步阶段池州房地产市场处于一个萌芽阶段,投资意识有待提升。(二)期房销售为主,少量楼盘以贵宾卡买号销售期房销售为主。以汇景国际为例,大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵宾卡号的购买,取得优先权利,这也表明其存在一定的炒楼花现象。(三)专业策划认可度加强对策划商的认同度加强,专业的楼盘操作运作得到认可,发展商对打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视,不再单纯地为做房产而做房产。(四)其他物业参考在当地运作相对成功的有‘汇景国际花园’‘和泰星城’等,‘汇景国际’有部分类似于本案的高档物业,但总量较少,口碑较好。两小区以多层住宅为主,市场均价处在1800元/平方米左右,部分高档物业为2100元/平方米左右,本案可以参考二者进行价格及物业配套定位,但建筑形态始创池州之先,有着非常大的机会鼎立市场之颠。二、项目概况(一)基本情况地理位置:该项目位于池州市城西,西门大桥318国道以东,新清溪河西南,规划城市环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态,原始生态条件完好,被规划为的池州市内高尚住宅区。周边配套:该项目与老城商业中心区仅一桥之隔,几分钟到达市中心区域,拥有齐全的生活配套;是池州市目前出则闹,进则幽的独天得厚的静谧居所。社区配套:中心湖,湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。基本指标:占地面积㎡。总建筑面积:.7㎡。住宅建筑面积:㎡。商业建筑面积:43890㎡。容积率为:。绿化率:%。(二)外部环境交通:临近市中心,几分钟以内可到市区的任何区域,相信项目建成后公交线路将有望得到解决。配套:市区内的各大商场、超市、医院、学校、宾馆等只有几分钟的车程。休闲:九华山景区离市区只有二十多公里,市内各大宾馆都有休闲设施及上岛咖啡等。娱乐:大酒店休闲中心、宾馆KTV歌城、电影院、网吧等。餐饮:九华国际大酒店、九子宾馆、杏花村宾馆、梅园酒家等。学校:贵池幼儿园、贵池中学、双语学校、池州职业技术学院等。银行:中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、信用合作社等。医疗:池州市医院、人民医院、中医院、妇幼保健院等。三、项目SWOT分析(一)优势分析——strengths1、规模优势本项目占地720亩,。政府对市区土地供应的宏观调控,使得项目成为目前乃至将来市区内规模最大、规划高好、档次最高、社区配套最全的住宅群。2、景观优势东面的清溪河,社区里的中心湖,南面大片原始生态用地,大面积的山地植被,具有绝佳的景观,更使得项目成为市内罕有真水、真自然的大型高尚生态社区。3、市政配套优势紧贴老城商业中心区,交通便捷,可以共享老城一切的市政配套。4、品位风格优势风格以徽派建筑为主的中式高档物业,古色古香,品位感觉层次高档,并符合当地人对徽派建筑的喜好。(二)劣势分析——weakneses1、地段劣势城西南片区城建设施较少,而且路况差、周边环境差、治安条件差,这些因素致使部分市民不认可项目地段。2、周边环境不成熟周边的环境不成熟,没有形成规模,需要经历一段较长时间才能达到成熟。3、地势劣势项目地势北高南低,错落式,中心为湖,地貌低洼,填土量高,再加上堤坝的建设工程,成本势必增高,这对销售价格产生不利。4、交通劣势目前桥南区域尚未开通公交车,但桥北仅有几路公交线路,需要开通直接到小区的公交线路。(三)机会点分析——opportunities1、城市发展随着池州市的城市基础设施建设的步伐加快,城市交通的改善,城市新格局不断形成,对项目是一次机遇。2、政府关注政府对片区发展及本项目的