房企拿地8种模式详解.doc

前瞻产业研究院二零一八年六月产业地产专题房企拿地8种模式详解 现在,房企想要拿到优质地块,必须要找政府的痛点:持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢,企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。随着“白银十年”的到来,客户越来越难找,地越来越难拿,房地产行业利润将逐步趋于平均利润,闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下,土地成本将直接影响开发企业利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地,以低价获取大规模、优质土地,实现与地产联动,提升效益。我们梳理出当下主流的8种拿地模式,并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的——现在,房企想要拿到优质地块,必须要找政府的痛点:持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢,企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。一、商旅文产业与地产联动联动模式代表企业1、万达:“文旅”聚势,以“商业”增值万达积极发展商旅文产业,以“文旅”聚势,以“商业”增值,拉动消费,提升当地经济水平,借此实现大幅低价拿地。在任何一个城市,万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上,万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力,从储备的5000余家商家中挑选优质资源,按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场,最快18个月完成开发,迅速产生经济效益,实现商业增值;同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展,实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位,以提振当地经济,增加税收、就业,满足政府政绩诉求,基于此,地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。万达在低价成本优势的基础上,通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展;同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入,拉动周边地块价值上升,提升地产价值,比如上海五角场在万达广场建成后,周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上,成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。实例分析:万达在常州拿了一块地,面积约40万㎡,地价约1000块/㎡,土地成本合计4个亿。万达将近持有了10万方的一个mall,楼板价为1000块钱的,再将里面的所有设施设备弄好,将近7000~8000,因此万达持有这个mall,成本大概是9个亿左右。加上其土地成本,合计约12亿~13亿。然而,mall外围的一条街共4万㎡,/㎡,。整个一条街的土地成本是1000块/㎡,建设成毛坯的成本为3000~4000/㎡,合计成本约5000/平米,4万㎡的总成本是2个亿。通过卖街收入,万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后,持有的mall的收入,扣除基本的物业成本,都是净收入。新城地产王晓松认为,住宅+商业的模式,在三四线城市依然有较大的发展空间,原因主要有以下几点:1、三四线城市和一二线城市的消费逻辑是一模一样的;2、目前全国有好的商业综合体的三四线城市不多;3、在三四线城市,更政府谈判的余地更大;4、三四线城市大体只能容纳一个好的商业综合体,谁先进入就占据了垄断地位。代表企业2、华侨城:旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游华侨城主打文化牌,借助旅游业实现大面积低价拿地,打造“旅游培养-地价升值-住宅开发-深耕旅游”的联动模式。操作上,华侨城惯常做法是在进入城市,将当地生态资源、景观元素进行包装,形成文化内涵;然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业,获取大片低价土地;之后开发以主题公园为主的旅游地产项目,催热当地经济,提升土地价值;借助旅游产业发展,开发商场、酒店、商业配套等业态,进一步拉动消费,提高土地溢价;同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发,获得高额地产收入,反哺旅游业发展。通过“文化旅游-商业-地产-文化旅游”的创新模式,华侨城有效地降低了土地成本。早在2009年,华侨城的拿地成本就不足销售价的15%,远低于保利、万科、金地的24%、27%、32%。藉此,华侨城提高了房地产价值,增加了企业利润。二、智慧产业与地产联动模式代表企业世茂地产:产业集聚+智慧应用+新城开发世茂地产通过顺应中国各地产业升级的战略需求,打造“产业集聚+智慧应用+新城开发”的造城模式,实现产智、智城、产城的全面融合。由于智慧产业与地产联动模式对城市产业结构调整起到积极的推动作用,深受地方政府欢迎,成为其圈地、融资和战略合作的“制胜法宝”。实例:世茂南京海峡城项目在与政府签订意向协议后,以底价45亿元拿下先期34万平米土地,楼面价仅4000/㎡。成功关键:顺应中国各地产业升级的战略需求。三、养老养生产业与地产联动模式代表企业保利地产:医院+专业养老公司+地产保利与安平成立专业投资公司,与北京多家三甲医院合作提供保健服务,积极打造养老联盟;同时联合专业公司推出养老服务标准体系和养老护理标准;并