策划案例—房地产营销全案.ppt

时代购物中心
整合市场攻击策略
Strategy Ad. Planning
[颠覆大商业,十战定长沙]

1
同路广告
一、一边是春天,一边是冬天!
长沙古城屹立于湘江岸边,岳麓书院几百年来成为楚文化的起源与代表。五一大道贯穿整个城市中心,黄兴路横越五一大道。共同组建成为长沙最为繁华的黄兴商业片区,可以说是长沙市的商业、休闲中心。黄兴片区的兴衰直接验证着长沙的经济发展水平。
但是,从前繁华的商业中心因为黄兴路的改造却成为,黄兴南路商业繁华,商业风风火火。而黄兴中路却人丁稀少,新大新已经出现了退租的现象。这无疑给投资者一个导向信号,影响我们项目的招商!
金华康引进大洋百货的入住,以及其优越的地理环境、反租概念等都将成为我们项目的主要竞争对手!再有金华康在销售时间上比我们要领先,势必将瓜分我们的消费群体。

结论:制约项目推广的三大竞争难题:
1、黄兴南路坂块与黄兴中路坂块的竞争
2、金华康的反租、大洋百货的进驻对项目的竞争
3、销售时间竞争

2
同路广告
二、历史中这里没有冬天!
回到历史,我们看看黄兴中路的辉煌。在黄兴路未整改前黄兴中路的商业氛围、商业档次都不逊色于黄兴北路。那时的人气、投资、购物都是投资者的热点中心。
现状出现的原因是:
1、黄兴北路建立了商业步行街,拆迁的老户都向黄兴北路投资。
2、黄兴路商业步行街属于市政规划步行街,完善的购物环境吸引了大量人流。
刺激了投资者的投资信心。
3、黄兴中路由于道路的阔宽,已经不适合群体类别的购物中心。消费者购物
其实有两种需求,第一满足需要,第二休闲娱乐。拓宽的道路,往来的车
流不论是心理还是安全本身都将影响购物热情。
4、黄兴中路现有的商业环境还不够成熟,仅有的几家商业场所也面临着经营困窘
的问题。万代还在招租、东汉名店基本死盘、新大新已经开始出现退租现象。
没有良好的购物环境,必定影响大众的购物频率,进而影响投资者的投资决策。
结论:单体死,群族活。商业最主要的是大片区盘活。其实黄兴中路的现状是由于商业氛围不够,商业场所太少的缘故。一旦我们项目介入,整体氛围将被盘活。而且商业发展本身承曲线发展,有高峰有低谷。我们正处于低谷阶段,那么高峰必将因我们项目的介入而推向高峰。同样在我们推广的同时一定要将项目的前景进行引导。以次刺激他们的投资热情。

3
同路广告
三、冬天快将过去春天还远吗?
无论是以前,还是现在,或是将来黄兴路这种半冷半热的情况绝对只是暂时的现状。长沙、黄兴路市场本身是绝对不会允许这样的情况长此下去。长沙的人口数量、消费热情、城市增长必定会刺激黄兴中路的发展。
我们项目的开发,金满地地下商场的开发、中山路的改造已经在应证一件事情就是:黄兴中路的春天即将来临。我们项目项目将拯救整个黄兴中路坂块。
我们的任务就是要:颠覆长沙,颠覆黄兴路

4
同路广告
寻找颠覆之路!

5
同路广告
四、商业项目的常见利器
1、地段
2、反租
3、企业实力
4、主力店
5、价格
6、……

6
同路广告
五、我们的杀手锏
1、地段
2、反租
3、企业实力
4、主力店
5、价格
6、……
?

7
同路广告
六、满足颠覆的基本
引爆市场的经营概念

8
同路广告
七、颠覆从哪里开始?
市场突破点的核心
建立项目商业品牌领导地位
市场突破点的关键
建立市场致高点,全面建立竞争优势
市场突破点的建立
形象的高点产品的高点整合推广的高点
项目形象的建立现场优势的建立整合攻击优势建立

9
同路广告
八、颠覆的核心动力!
体验营销——情景式购物
商业项目的推广的三个发展阶段:
第一阶段:产品营销——地段、价格,产品本身的竞争
第二阶段:服务营销——反租、经营管理、主力店,产品附加价值的竞争
第三阶段:体验营销——情景式购物、主题购物,消费者刺激投资竞争

10
同路广告