房地产策划流程.docx

房地产策划流程房地产策划流程一、策划整体流程1、可行性研究阶段市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估风险评估敏感性分析盈亏平衡分析2、项目研究宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势);项目价值分析:区位价值、项目资源;竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例;潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论);3、项目定位SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位产品定位:内容、策略价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景经济效益分析:开发商、小业主4、市场推广卖点提炼:地段、产品、附加值项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素推广费用预算现场包装方案制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格二、可行性研究可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。可行性研究是项目投资决策的依据、是筹集建设资金的依据、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据、也是编制下阶段规划设计的依据。三、项目研究项目研究的目的:宏观环境研究●  经济环境宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)城市经济状况(GDP、人均收入等)城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)●  房地产市场环境结构及其规模(一、二、三级市场)板块布局(热点区域)行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)结论:房地产未来发展趋势四、项目价值分析●  区位价值分析产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)●  项目资源分析自然(山景、海景、湖景等)、人文景观交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)五、竞争环境分析●  同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析,寻求突破创新和差异化。同区位:包含同一地段或同等地段两个方面。同类型:指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格:包含同单价和同总价两个方面。研究内容:同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法:踩盘、小组讨论、问卷●  经典楼盘分析     通过对同一个城市经典楼盘的分析,总结其成功和不足为我所用。研究内容:产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等)、推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等)、销售策略、其他成功因素研究方法:现场考察+小组座谈●  成功案例分析通过对对国内外同类型项目成功案例的分析,总结其成功和不足为我所用。研究内容:开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法:案例分析六、潜在客户群研究以项目为出发点的定向研究●  确定研究对象●  确定研究内容●  得出研究结论未来的市场状况(2-3年片区内供应量预测、价格走势预测、需求趋势预测、客户消费趋势预测)可能的客户(客户可能的区域、客户层面、购买力状况)可能的产品(产品类型、产品设计创新点、可能的价格)七、项目定位找到产品、客户和投资效益之间的均衡点,通过SW