房地产开发企业费用归类.docx

房地产开发企业费用归类解读房地产开发会计核算之费用归类第一、土地核算开发商取得的土地有生地和熟地之分:生地,是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。熟地,指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕,可供直接建设的土地,即建筑地块产品。一、熟地的核算因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成,所以房地产开发企业的核算比较简单。主要就是“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。土地出让金是指,各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。土地开发费,顾名思义,就是开发土地的费用,是取得土地后,对土地进行的拆迁、三通(或七通)一平、配套设施等的建设的费用。土地出让金,是房地产开发企业直接支付给国家的,是企业取得土地使用权而支付的费用;土地开发费,是房地产开发企业支付给一级开发商(即开发土地的开发商)的费用。所以这样的开发商被成为二级开发商。取得熟地的开发商,土地成本的核算比较简单,按实际支付的金额     借:开发成本——土地——土地出让金                             土地开发费                             契税        贷:银行存款等待整个项目竣工后,再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。二、生地的核算通常有两种情况,一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品,其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本,而商品性建设场地是企业的最终产品,应单独核算其土地开发成本。(一)   土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出,除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户,按企业选择的成本核算对象设置账页,进行土地开发费用的明细核算。 、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。这些费用,一般能分清受益对象,可直接计入成本核算对象,借记“开发成本——土地”账户及有关明细账户,贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 。配套设施的建设可能与土地开发同步进行,也可能不同步进行,所以其费用归集的方法有以下两种情况: (1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用,能够分清受益对象的,应直接计入有关成本核算对象,借记“开发成本——土地”账户,贷记“银行存款”等账户;分不清受益对象时,应先通过“开发成本——配套设施”账户归集,待配套工程竣工时,再按一定方法,在有关受益对象中进行分配。(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用,一般可先通过“开发成本——配套设施”账户归集,待配套设施竣工时,再转入“开发成本——土地”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租,而配套设施尚未完工,为及时结算完工土地的开发成本,经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时,借记“开发成本——土地”账户,贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施”账户核算,待配套设施完工后,对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额,应调整有关土地开发成本。 。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算,月份终了,再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的,由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门,其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。(二)   完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的成本结转方法: 。开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。 。应于开发完成投入使用时,将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。⑴分项平衡结转法,适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。   借:开发成本——房屋——土地征用及拆迁费