房地产开发企业费用归类.docx

解读房地产开发会计核算之费用归类第一、土地核算开发商取得的土地有生地和熟地之分:生地,是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。熟地,指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕,可供直接建设的土地,即建筑地块产品。一、熟地的核算因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成,因此房地产开发企业的核算比较简单。主要就是“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。土地出让金是指,各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原经过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。土地开发费,顾名思义,就是开发土地的费用,是取得土地后,对土地进行的拆迁、三通(或七通)一平、配套设施等的建设的费用。土地出让金,是房地产开发企业直接支付给国家的,是企业取得土地使用权而支付的费用;土地开发费,是房地产开发企业支付给一级开发商(即开发土地的开发商)的费用。因此这样的开发商被成为二级开发商。取得熟地的开发商,土地成本的核算比较简单,按实际支付的金额     借:开发成本——土地——土地出让金                             土地开发费                             契税        贷:银行存款等待整个项目竣工后,再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。二、生地的核算一般有两种情况,一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品,其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本,而商品性建设场地是企业的最终产品,应单独核算其土地开发成本。(一)   土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出,除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外,其它土地开发支出均应经过“开发成本——土地”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户,按企业选择的成本核算对象设置账页,进行土地开发费用的明细核算。 、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。这些费用,一般能分清受益对象,可直接计入成本核算对象,借记“开发成本——土地”账户及有关明细账户,贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 。配套设施的建设可能与土地开发同步进行,也可能不同步进行,因此其费用归集的方法有以下两种情况: (1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用,能够分清受益对象的,应直接计入有关成本核算对象,借记“开发成本——土地”账户,贷记“银行存款”等账户;分不清受益对象时,应先经过“开发成本——配套设施”账户归集,待配套工程竣工时,再按一定方法,在有关受益对象中进行分配。(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用,一般可先经过“开发成本——配套设施”账户归集,待配套设施竣工时,再转入“开发成本——土地”账户中。如果土地开发已