世联2012年济南丁豪广场年度营销方案课件.ppt

谨呈:山东丁豪房地产开发有限公司
丁豪广场
2012年年度营销方案
报告逻辑结构
四、核心问题思考
六、营销策略总纲及执行
一、宏观政策与市场背景
设定目标
提出问题
解决问题
三、项目现状分析
二、项目营销目标
五、项目营销策略
现状梳理
1
市场背景/项目货量盘点
宏观大势、2012市场预判
中央高层表态
相关房产政策
相关金融政策
温家宝总理11月6日俄罗斯讲话:下调房价是国家坚定的政策,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇。
胡锦涛主席12月9日政治局讲话:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。
住建部表态,限购政策到期进行延期。住建部与12月3日知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
下阶段继续施行稳健的货币政策。央行在日前发布的《三季度货币政策执行报告》中明确表示,下阶段继续实施稳健的货币政策,同时将更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性。
宏观政策
政策对房地产市场的调控力度依然严厉,未来还将持续发力
龙湖“抢收华东” 5天劲收20亿。降价幅度接近两成;在青岛、杭州、上海、重庆等地调整销售策略,大规模降价促销,抢占市场。
龙湖
万科
20亿,开启网络优惠购房步伐。12月1日万科在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南12城的共计20亿房源,实行全程网络销售,优惠总计达2亿元。
保利
存货较多,部分产品开始降价。,去化率较低。11月份在北京、重庆等地的项目开始打折促销和团购,部分项目降幅近20%。
行业动态
品牌开发商纷纷降价,现金为王,追求最大限度的现金流,减少拿地或暂缓拿地,对2012年房地产市场持看空态度
楼市限购政策没有时间限制,济南房产市场成交量下滑明显,价格已进入下行渠道,但整体降价幅度较小
济南11月住宅成交732套,%,%。成交量下滑明显
11月,济南整体成交价格为8669元,%,%,价格现下行趋势
济南市场
2011年公寓市场8月份前后销售差距明显,8-11月份销售量骤降。 1-7月份公寓市场平均成交234套/月,㎡;8-11月份平均成交92套/月,仅占之前平均成交套数的40%,㎡。
济南各区域典型项目6-11月份成交面积基本成直线下降状态。尤其是均成交面积甚至少于6-7月份平均成交面积的1/3,且近两个月无成交。
典型公寓项目
平均成交面积(㎡)
6-7月
8-9月
10-11月
东部
鲁商国奥城
1138
378
0
中部
华强广场
2664
1032
984
西部
发祥一号
330
770
192
8月份成为济南2011年公寓市场的成交分水岭,8月份之后的月成交面积是8月份之前的1/3
公寓市场成交
时间
写字楼整体成交面积
中铁汇展国际成交面积
2011年1月
8450㎡
1000㎡
2011年2月
36474㎡
1300㎡
2011年3月
17555㎡
1600㎡
2011年4月
15002㎡
820㎡
2011年5月
19246㎡
10432㎡
2011年6月
11610㎡
1600㎡
2011年7月
43490㎡
3060㎡
2011年8月
5795㎡
450㎡
2011年9月
9696㎡
5892㎡
2011年10月
7682㎡
1610㎡
2011年11月
1900㎡
200㎡
1-10月份写字楼市场成交面积自7月份达到市场新高后,㎡直线下降到6千㎡以内;
9月份因中铁汇展国际开盘,整体数据有所上升,但依旧没有突破1万㎡;
中铁汇展7月份后,8月份成交面积直降至450㎡,甚至低于7月份成交面积的1/6,受市场影响较大。
2011年写字楼市场销售量自8月份开始直线下降,写字楼市场受大势影响较大
写字楼市场成交
2011年1-11月,写字楼的销售面积有8个月全在公寓之上,尤其是7月份之后,写字楼的销售量虽然低于1-7月份的销售量,但依然明显多于公寓。
随着市场的变化,写字楼每个月份的去化率几乎均高于公寓,公寓的客户多以投资客、自住客户为主,可见办公客户受淡市影响较小。
1-11月写字楼的销售面积有8个月全在公寓之上,办公客户受宏观大势影响比投资或自住客户小
写字楼、公寓成交对比
根据走势研判模拟,2012年5月份左右市场将会进行二次探底,在此之前,市场成交量及价格将会进一步下降
市场量价走势