商业地产的常用财务指标-大连地产.pptx

商业地产常用财务指标解读大连公司2015年1月5日目录一二三四商业地产简介万科商业地产模式商业地产财务指标解读课程小结一、商业地产简介3、2014年商业地产大事记招商地产于2014年底宣布将收购成都中冶文投,进军文娱商业地产;保利地产也启动了转型策略,将发展眼光转向商业地产,预计到2018年新开11个购物中心。万科已于12月初和麦格理完成了万科首个商业项目金隅万科广场的交割。金地商置引入华联力宝,背后的考量已不仅仅局限于借用华联品牌的影响力,而是想通过合作来引入商业地产的“轻资产”模式。万达商业在经历漫长的等待和种种波折,在香港联交所IPO上市敲钟的这一刻终于赴港上市,成为港股年内最大IPO;奢侈品牌阿玛尼集团在中国开始从零售商向商业地产商过渡。计划在成都设计并打造其首个中国商业地产项目——阿玛尼艺术公寓。一、商业地产简介目前国际上具有一定代表性的商业地产开发模式主要有两种:一种是以市场化资金运作为主、注重专业化细分及协作的“美国模式”;另一种是从融资、买地、建造再到招商、运营管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的商业地产的开发模式逐渐由香港模式向美国模式转变,成为中国商业地产圈的高温词汇,很多开发商对此趋之若鹜4、商业地产的运营模式一、商业地产简介转变5、商业地产运营挑战势:中国移动互联网发展快速,2014年中国互联网络中心调查报告显示,截至2014年6月,中国手机上网比例达到83%,首超传统PC上网比例(%)。在移动互联网时代,消费者的购物行为发生了显著变化,直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯,商业地产也正在直接面临这种购物习惯转变的冲击。术:一是大力发展O2O,利用互联网引导顾客的线下消费需求;二是加强体验式产品,加深消费者体验,以与网上购物形成差异化竞争。目前较为常见的有几种:开通APP进行会员管理、自建电商平台、客户大数据管理、线下体验店等。其中:万达搭建电商平台,要求网上电商覆盖所有万达广场,定位于大会员、大数据,力图做到线上线下结合;银泰百货,通过门店WIFI精准定位个性化推荐,将线上会员数据与线下会员数据融会贯通。一、商业地产简介二、万科商业地产模式——轻资产,重运营三、商业地产财务指标解读——估值1、资本市场在收购商业地产时关注要点销售市场市场份额收益率2、退出估值公式=EBITDA*(25-30倍)意义:该指标反映资方对该项目的长期盈利信心,倍数越高,表明盈利前景越乐观,通常EBITDA在25倍至30倍EBITDA之间。EBITDAEBITDA——息税折旧及摊销前利润即:不包含利息、所得税、折旧和摊销前的利润。EBITDA=净利润+所得税+利息+折旧与摊销区别EBIT=净利润+所得税+利息三、商业地产财务指标解读——EBITDA三、商业地产财务指标解读——EBITDA