商业地产的常用财务指标1.ppt

商业地产的常用财务指标1首富之争万达模式:重销售轻运营。核心是商用房产的销售与快速回款,购物中心作为拿地的筹码。资本市场逻辑:万达商业地产运营能力不足,后续资产增值空间有限,所以资产估值不高,股价表现不佳。2EBITDA的重要性资本市场对商业物业的估值,基于未来能赚多少钱,而不是建造项目已经花了多少钱。资本市场估值:前几年经营EBITDA值的25~30倍,经营期间每多创造1千万EBITDA值,对应的资本市场估值增加2~3亿元。3EBITDA的概念EBITDA:息税折摊前利润EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金EBITDA既是利润指标,一定情况下也是现金流指标。当营运资金净需求不变的情况下,经营性现金净流入也就等于EBITDA。EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用,因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。4营业利润营业利润:营业利润是企业最基本经营活动的成果,也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益营业利润率=营业利润/全部业务收入×100%营业利润率越高,说明企业单位营业收入提供的营业利润越多,企业的盈利能力越强;反之,此比率越低,说明企业盈利能力越弱。净利润=营业利润+营业外收入-营业外支出-所得税5EBITEBIT:息税前利润EBIT=净利润+所得税+利息EBIT与净利润的主要区别就在于剔除了资本结构和所得税政策的影响,可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本,这样方便投资者将项目放在不同的资本结构中进行考察。同一行业中的不同企业之间,无论所在地的所得税率有多大差异,或是资本结构有多大的差异,都能够拿出EBIT这类指标来更为准确的比较盈利能力。而同一企业在分析不同时期盈利能力变化时,使用EBIT也较净利润更具可比性。6EBITDAEBITDA=EBIT+折旧+摊销EBITDA剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用,主要用于衡量企业经营业务产生现金流的能力,是资本市场上投资者比较重视的一个指标。EBITDA剔除摊销和折旧,则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产等支付的成本,而并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量,将折旧从利润计算中剔除后,投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计,而非过去的沉没成本。因此EBITDA被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。7EBITDA率EBITDA率=EBITDA/投资成本×100%销售毛利率=(销售收入-投资成本)/投资成本×100%=(EBITDA*25-投资成本)/投资成本×100%=EBITDA率*25-1即以市场估值为25倍EBITDA为例,EBITDA率为4%时销售商业资产达到盈亏平衡,在此基础上EBITDA率每提高1%,销售毛利率提高25%。提高EBITDA率的方法:投资阶段:保证功能与品质的前提下尽量降低投资成本运营阶段:开源节流,尽可能提高EBITDA8得房率商业得房率:可使用面积占总建筑面积的比率住宅得房率=套内建筑面积/套总建筑面积商业得房率:购物中心得房率约50%~60%街铺得房率约70%过低过高购物中心得房率有效空间闲置成本浪费收益低通透性、宽敞度差降低商场档次影响人流动线舒适度差,顾客停留时间短均衡得房率55%~60%9得房率示例:某购物中心总建筑面积10万方,平均每平米营业面积租金100元/月,出租率95%,营业费用2000万元/年。如果得房率为50%:EBITDA=10万平×50%×100×12×95%-2000万=3700万元市场估值=3700万元×25=92500万元如果得房率为55%:EBITDA=10万平×55%×100×12×95%-2000万=4270万元市场估值=4270万元×25=106750万元得房率提高10%,市场估值提高了15%10