山东省土地估价师继续教育土地估价报告书讲评.doc

山东省土地估价师继续教育
土地估价报告讲评
**公司企业改制
国有土地使用权价格评估技术报告

**土地资产评估有限公司
**年*月*日
土地估价报告
项目名称:**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告
受托估价单位:**土地资产评估有限公司
土地估价报告编号:**土估[**]**号
土地估价技术报告编号:**土估[**]**号
提交估价报告日期:二○**年*月*日
关键词:**市
企业改制
**土地资产评估有限公司
**年
第一部分摘要
一、评估项目名称
**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告
国土资源部于2007年11月1日起正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令),将以往统称的“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”。
例1:
某某公司涉案资产价值评估
某某公司抵押贷款涉及的国有土地使用权抵押价值评估

二、委托估价方
三、受托估价方
四、评估目的
确定**公司位于**的1宗用途为商服用地国有土地使用权价格,为**公司办理企业改制手续提供价格参考。
估价目的占(1分)
规程要求要说明“满足委托方何种需要及估价依据、估价结果的应用方向,对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期”。
专家在报告评审中需要从估价目的描述的中了解2个问题,(1)谁委托估价,为什么估价;(2)估价结果应用方向。
说明估价行为什么而作,包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用。

依据**部门对《**》的批复,**公司拟进行企业改制,需对其使用的位于**的1宗国有建设用地使用权进行价格评估。为此**公司委托我公司对该宗土地进行评估,为其办理企业改制手续提供价格参考。
例1
根据国务院对《财政部关于中国邮政储蓄银行有限责任公司改革有关问题的请示》(财建[2010]966号)的批示(经济行为的依据),中国邮政集团公司获准发起成立股份公司,需要对其所属的划拨土地使用权进行处置。
第一段对所评估的经济行为做了简单的说明。
《国土资源部关于核准中国邮政储蓄银行改制土地资产处置总体方案的函(国土资函[2011]242号)》(估价依据)确定改制涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处置。本次对中国邮政集团公司所属**邮政局的国有建设用地(估价对象)使用权进行价格评估,目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据(估价结果的应用方向)。
五、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国房地产管理法》;
3、《中华人民共和国担保法》;
4、《城镇土地估价规程》;
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
6、《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》;
7、《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》;
8 、委托估价方提供的资料;
9 、估价人员调查搜集的资料;
10、土地市场出让转让资料。
估价依据(3分)
主要从(1)估价依据是否全面;(2)估价依据是否考虑了最新政策调整;(3)估价依据是否具有针对性三个方面审核。这三个方面重点突出了全面、最新以及针对性。
全面应该涵括了土地评估要依据政策性文件、技术标准、委托方提供的资料以及估价人员实地踏勘掌握的资料。
依据中所涉及法文名称一定要规范标准。比如有的报告中出现《物权法》,最合理的应该表述为《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全令62号公布)。
最新。耕地占用税,《山东省人民政府关于贯彻<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>的通知》(鲁政发[1987]81号);2008年颁布的《山东省人民政府关于贯彻执行<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》(鲁政字[2008]137号,2008年6月13日);
《关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发[2009]20号,2009年3月30日)
针对性。出让类项目中对应的依据是国土资源部39号令,山东省人民政府令第123号。
容易出现的错误:
●头重脚轻,一般性法律政策太多,估价对象方面的太少
●少项、不全
●涉及法律、法规、政策文件的,不注明生效日期
●法律及政策调整后没有更新
●缺乏针对性
六、评估基准日
容易出现的错误:
●擅自确定估价基准日
●估价基准日与估价目的不符合,如抵押评估基准日设置超前估价日期
●基准日与估价日期不分
对于涉及国有资产评估时,需要注意国有资产评估的相关政策要求。为规范企业国有资产评估行为,国务院国资委出台了《企业国有资产评估管理暂行办法》(简称12号令),12号令第六条规定了整