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第六章房屋建筑物与
在建工程的评估
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第一节房屋建筑物评估概述
一、建筑物及其特性
不可位移性
产权边界的复杂性
功能变异性
二、建筑物的分类
(1)按经济用途分:商业建筑、工业建筑、民用建筑、公共建筑
(2)按结构材料分类:钢结构、框架结构、钢筋混凝土结构、混合结构、简易结构
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三、建筑物评估的原则
合法原则
房地分估合一原则
地域原则
最佳使用原则
四、建筑物评估的程序
明确基本事项,签订评估协议
选择评估方法
资料准备
配备人员,制定并实施评估计划
计算确定评估价格
撰写评估报告书
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第二节影响房屋建筑物价值的因素
基本因素: 建筑成本开发商利润税金其他配套费用
一般因素: 土地因素经济地理因素市场因素行政因素
微观因素: 物理因素房屋装修标准设备完善状况房屋附属设施状况房屋折旧和完损程度
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思考?
举例说明一般因素是如何影响房屋建筑物的价格的。
举例说明微观因素如何影响房屋建筑物的价值的。
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第四节房屋建筑物评估的重置成本法
一、重置成本法的基本原理
是指通过估算建筑物在评估基准日重新开发建造所需的各项成本费用,再扣减由于各种损耗因素造成的贬值,从而得出建筑物的评估价格的一种方法。

理论基础:劳动价值论
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二、重置成本的确定
建筑物重置成本的构成:
1、前期工程费
(1)为房地产开发项目进行规划和可行性研究的费用;
(2)场地临时用水、电、路和场地平整费;
(3)测量、勘察、设计等专业费用。
2、建筑安装工程费
(1)建安工程费
(2)工程附加支出
3、配套费:各地对投资建设收取的各项费用,包括供水、供电、供气、通讯、排水、排污、道路、绿化等配套工程费用。
4、建设期利息
5、建设单位管理费
6、税金
7、开发商利润
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1、重编预算法
建筑物重置成本=Σ[(实际工程量×现行单价或定额)×(1+工程费率)±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本
2、预决算调整法
重置成本=建筑综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
3、价格指数调整法
重置成本=账面原值×价格变动指数
重置成本的计算方法
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三、建筑物实体性贬值的确定
使用年限法
指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物实际耐用年限的比率作为建筑物的实体损耗率;或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物实际耐用年限的比率作为建筑物的实体成新率。
综合评分法
指评估人员借助于建筑物实体成新率的有关评分标准对待估建筑物不同构成部分进行对照评分,然后再根据其相应的成新率评分修正系数加权汇总得出建筑物实体成新率的一种方法。
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四、功能性贬值的确定
由于建筑物用途、使用强度、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

五、经济性贬值的确定
经济性贬值=(建筑物年收益净损失额/建筑物还原利率)×[1-1/(1+r)n]
或
经济性贬值=
式中:
Ri—第i年的建筑物年收益净损失额;
r—建筑物还原利率;
n—预计建筑物收益损失持续的时间,通常以年为单位。
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