雅居乐清水湾项目研究.docx

北纬18度的歌者
2005年,由于清水湾12公里面向东南的海岸线具有极大的旅游开发价值,海南陵水县政府将其调整修编为旅游景区,土地开发面积约2万亩。2005年底,香港恒基集团、三亚银湾等公司均有意开发,不过最终雅居乐脱颖而出。但在当时雅居乐并不抢眼,没有任何的异地开发经验,只是一家偏安于中山市的区域房地产公司。2006年初,雅居乐清水湾项目基础设施配套工程启动,同年8月,雅居乐与陵水县政府签订了清水湾开发合作协议,双方合作进行土地一级开发。这也为日后清水湾项目的成功打下了坚实的基础,并且进一步巩固雅居乐地产界“华南五虎”的地位。
一、项目简介
雅居乐清水湾项目位于陵水县东部沿海,跨越英州、新村两个乡镇,涂滩狭长,海岸线长约12公里,是陵水县土地利用总体规划的重点旅游开发景区,景区东邻海南十大景点之一的南湾猴岛及新村港,南与赤岭景区相连,旅游度假地理位置较好,具有巨大旅游开发价值。
清水湾可同时观赏到清水、白沙、奇岭、怪石,最奇妙的是,其弧形海岸一半是礁岩,一半是沙滩,集合了海南东西两地截然不同的景观。同时,清水湾也是世界上会唱歌的三个沙滩之一,中国仅此一个!
(一)清水湾项目区位:
清水湾旅游度假区位于中国海南省最南端陵水黎族自治县境内,项目背山面海,北靠九所岭森林公园,南临南海陵水湾,西至英州镇,东界新村镇和新村港,海岸线东西长约12公里,南北纵深最窄1公里,整个地块呈东西狭长地状,总用地面积36805亩。
项目对外交通联系十分便捷,东线高速公路从英州镇和新村镇出入口可直接到达本区块,海
榆省道从地块北侧东西穿越,是进入本地块的主要外部交通路线。项目东距海口市约200公里,西距三亚市40公里,处于三亚半小时旅游交通圈内。
(二)清水湾项目开发历程
(三)清水湾项目盈利性分析
按照雅居乐2002年-2007年,年报公布的建筑成本数据推算,在开发总成本中,建筑成本占50%左右,土地成本占30%左右,其余20%为营业税、增值税等税费支出,而成本占销售收入的比重在60%左右。
雅居乐清水湾项目收益分析
时间
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年E
2012年E
2013年E
资金流入
0

(出售30%股份给大摩)

(合约销售额)
99亿
合约销售额
108亿
(54亿上半年)
100亿
100亿
资金流出

24亿
22亿
22亿
22亿
22亿
22亿
项目收益
-


77亿
86亿
78亿
78亿
同时,按照常规项目成本计算,,项目楼面地价仅为240元/平方米左右,按照2010年清水湾项目销售均价29000元/平方米计算,清水湾项目别墅毛利为19000元/每平方米,产品的毛利率达到了105%,%
二、清水湾项目产业模式及业态设置
海南清水湾项目系雅居乐地产最具代表性的旗舰项目之一,也是海南省“十一五”重点工程项目。拥有得天独厚的不可复制的优质海洋资源和自然旅游资源,通过充分地洞察现代人对自然与休闲的内心渴求,为高端的财富人群打造中国人自己的国际级度假湾区。
将建有包括6家超五星级的国际滨海酒店,2家贵族游艇会,3座国际标准18洞、标准杆72杆高尔夫球场,医疗养生机构,民族文化风情村和国际品牌商城等在内的生活、娱乐、商业配套,能够充分满足全国乃至全球高端客户的旅游、居住、养生以及度假等需求。
三、开发模式分析
(一)打造湾区为核心的三维产业群落
第一维群落:以景观、海岸、银滩等自然资源为核心的度假观光产业群落
第二维群落:依靠自然资源条件精心打造的人文资源产业群落
第三维群落:利用自然资源与人文资源相互融合产生的相关高端物业产业群落
这样就形成清水湾独特的“旅游、度假、休闲、养生”四位一体的联动发展模式。
雅居乐清水湾项目从开发初期就设定了依靠自然资源,多环节驱动,多业态组合的原则。在展现社区产品奢华的同时,不失自然的低调与古朴,呈现出人文与自然完美结合的宜居社区,并把人生第二居所的价值理念植入社区各个角落,形成了独立的闭环社区模式,从而全面地把清水湾打造成一个全新理念的滨海新城。
(二)依景为园、靠湾打造、合理开发
北纬18度的热带风光,绵延12公里的碧海银湾,正是海南清水湾的核心价值所在。同时,雅居乐清水湾项目对现有生态环境及自然景观进行了充分的保护,完全依靠现有的自然条件,依山而建、依坡而建、合理改造、逐级开发,尽量避免对自然环境的破坏,以此打造全球度假胜地的中国样板。正是对自然环境的充分保护及利用才最终使得清水湾在与其他湾区的竞