房地产企业土地增值税预缴.docx

房地产开发企业土地增值税预缴1. 土地增值税预缴的原因由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税,因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。但因房地产开发的周期一般都比较长,少则二三年,多则四五年甚至七八年,如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税,既不利于企业资金的平衡,也不利于税款的均衡入库,对这个税的征收管理也不利。因此,《土地增值税暂行条例实施细则》规定,对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入,可以预征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他问题,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”2. 北京市土地增值税预征管理土地增值税预征是保障收入公平分配,促进房地产市场健康发展的有力工具,是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。为了充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,结合我市的实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。目的是通过税收调节作用,加强土地增值税预增管理,引导房地产开发企业合理定价,调节土地增值收益,巩固房地产市场调控成果。首先,房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税。保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房,以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。其次,房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行 2%至 8%的幅度预征率。具体规定为:预计增值率小于等于 50%时预征率为 2%;预计增值率大于 50%小于等于 100%时预征率为 3%;预计增值率大于 100%小于等于 200%时预征率为 5%;预计增值率大于 200%时预征率为 8%。而对于容积率小于  的房地产开发项目,最低按照销售收入的 5%预征土地增值税。其中预计增值率的匡算公式为:〔(拟售价格×预售面积-项目成本)〕÷项目成本×100%,项目成本 = (土地成本+建安成本)×(1+间接费用率) ,间接费用暂为 30%。再次,房地产开发企业销售在本公告发布之前已办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,仍按照《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》(2011 年第 5 号)、《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发〔2010〕677 号)中确定的政策执行。最后,房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息,并匡算预计增值额和增值率,市住房城乡建设部门将上述信息及时传递至市地税部门;主管税务机关接收信息后,以《税务事项通知书》的形式告知纳税人,要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。房地产开发企业所得税预缴1. 当前房地产开发企业所得税预缴适用政策根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函