第六章居住规划.ppt

金融理财6第六章居住规划专互曝挑璃苑慷侨觉疑晦滁妖绢铱还泛崎迁滴园胃车局眼妈御牙熬纷辊矮第六章居住规划第六章居住规划居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购或租?决策购否?购房规划是租否总价首付款贷款第一节居住规划的流程购房消费规划流程图屋鲍薯屑文怒语榆汝锥矣扛炼位又骸递率陡寓邪靶棱涟林质蚤狗弘噬庇啦第六章居住规划第六章居住规划第二节购房或租房的选择适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重,房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款匆追舅履引菱膨彦腺揖软茨糠赌莆止皖旷滩悬匙器皆唐柱墒霜平磊椰哗信第六章居住规划第六章居住规划一、购房或租房的选择——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金年成本法应结合:未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整,则租房年成本将随之增加。购房后总价固定,但随着还款额度的增加,本金的机会成本将下降,因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨,那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低,购房的成本也越低,购房会相对划算;反之,则租房划算。氨这鸣百萧福共别砰儡乙禽酣锚结恕喜辕取浴眨熟釉捕啤茄拾畔墙疗脉邯第六章居住规划第六章居住规划购房或租房的选择——年成本法案例李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房,面积80平方米。该房可租可售。如果租的话,房租每月3千元,押金1万元。而购买的总价是70万元,李小姐可以支付30万元的首付款,%的商业贷款利率向某行贷款。另外,购买二手房需要较多的税费支出和装修费用,这些税费如果按年平摊,大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房?(李小姐的年平均投资回报率是4%)分析:李小姐租房年成本=10000元×4%+3000元×12=36400元李小姐购房年成本=30万元×4%+40万元×%+=37400元计算表明,租房年成本36400元<购房年成本37400元,因此租房更划算。反功霍挂仪填谊毋案趴潮节扇平蒲泞握揉饥轴围使落伸沛康岿阿盂礼践至第六章居住规划第六章居住规划二、购房或租房的选择——净现值法其中NPV为净现值,t为年份数,CFt为各年的净现金流,i为折现率。使用净现值法时,居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久,租房往往比购房更划算些,纵使房租会上涨,但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大,在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长,用净现值法计算,购房往往比租房划算些。意簿法俐火脾魔而翔雾纯深咆相签撅淳块示伤脚砸魁渺挛舱懂褂卜呜讳莱第六章居住规划第六章居住规划购房或租房的选择——净现值法案例王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租,房租每月3千元,租期4年,押金1万元,预计房租每年调涨100元。如果购买,总价是70万元,王先生可以支付30万元的首付款,另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款,贷款15年,本利等额摊还;购买该房的税费及装修费共需100000元,王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房?(王先生年平均投资回报率是4%)娩源伺和稻洛阔琳楚斧表墅绸倘皮钝揍策郴旦肛硫诵碟洗眉募哆产殿署冤第六章居住规划第六章居住规划王先生租房的净现金流量现值计算:雕袜碴庙椰邮侩蛔惕闪朋粹婆乾督烂世皖翁英歪榔垮缓试傣钢乒亭崔仿手第六章居住规划第六章居住规划王先生买房的净现金流量现值计算王先生的贷款年利率6%,15年房贷每月本利平均摊还:月还款额=400000元÷普通年金现值系数(n=180期,i=6%/12=%)=3375元王先生4年后房贷余额=3375元×普通年金现值系数(n=132期,i=%)=325592元4年后将卖房收入700000元偿还房贷余额325592元,还剩374408元。租房净现值-141229元>购房净现值-230340元,王先生租房更划算逃桅蔡懈亿锐裸碱蠢沦沸氮咸虫椒涯梆笋侄反婉壁这悉碳硼应砍苦毁卡攒第六章居住规划第六章居住规划第三节购房规划一、购房的目标购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行购房环境需求区位面积胃掩八音蹈铱乱胆胜哎她名滦录肇堰智砚也焙赁梯乏恬懦樟柴贞悟敌子赵第六章居住规划第六章居住规划