绿都XX项目2008年推广计划书（DOC 16）.doc

绿都XX项目
2008年推广计划书
二OO八年三月
目录
第一部分:XX项目分析
一、城市假日住宅分析
二、城市假日商铺分析
三、五圣街商铺分析
第二部分:主要营销推广策略
一、总体推广思路
二、主要推盘策略
三、2008年月度推广计划
第三部分:双方配合事项
一、工作原则
二、工作流程
三、小区景观提升方案
序言
承蒙绿都房开的信任,我司有幸参与绿都公司专案有关营销代理执行工作之承接。我司对本案产品有着非常充足的信心,期待能通过全面深入地负责营销工作:创造卖点、强化推广、提升销售执行力、改进销售手法,达到预期的销售节点目标。特此结合我司专业团队之经验、XX市场及案场考察之情况分析,提供策略专案建议,呈报绿都房开诸位高层领导审阅,
第一部分:XX项目分析
一、城市假日住宅分析
1、优势:小区成熟,外立面和建筑质量比较好。一、二期住宅已经大部分去化,已经有近100位业主入驻小区。周边配套成熟。
2、劣势:经常搞5%优惠特价,伤害了老客户和潜在客户的利益。小区景观(特别是入口处)与客户预期落差大。剩余产品竞争力不强。
3、机会:钢筋、水泥等建材成本不断上升级,通货膨胀预期比较强烈,客户等待房价下降的预期必然落空。
4、威胁:国家房产调控政策依然从紧。房产金融政策对房产消费产生抑制作用。
二、城市假日商铺分析
1、优势:世纪大道店铺已经大部分开张,随着周边开发的日渐成熟,商铺的价值将体现出来。
2、劣势:目前滞销部分街铺位置不太理想,必须用心去塑造一个成功的主题,然后再进行推广。
3、机会:随着小区入驻率的提高,南北街铺和临广场街铺面临一定的机会。特别是世纪广场大型超市招商进程的进展,将可以带来阶段性的机会。
4、威胁:金都的街铺的租金将极大的影响我们小区商铺的价格。
三、五圣街商铺分析
1、优势:位于主要街道,已经全面出租,属于商铺中的龙头。
2、劣势:租售比仅在3%左右,投资回报率底于银行一年期存款。
3、机会:新圣街区域属于传统商业地带,因为拆迁的原因而暂时没有理想中的投资回报,该区域的开发商报团推广的欲望强烈,有望带来新一轮的招商和销售机会。
4、威胁:通货膨胀和加息会使得商铺投资回报更加缺乏吸引力。
第二部分:主要营销推广策略
一、总体推广思路
总体思路:包装产品,细部优化;经营客户,强化认同;
以新带老,新老互动;坐行并举,拓展周边;
节奏推广,分步实施。
经营客户,强化认同:本项目已经成交客户是本项目进行推广的巨大资源,我们要通过座谈会,联谊会,每月(或者季度)DM资料等形式和工具与客户进行沟通,发布销售进展,物业服务信息,工程进度,业主入驻和感受等信息,强化认同,取得转介绍。
包装产品,细部优化:把售楼部现场、施工现场、局部景观、样板房进行强化包装;将产品的细节部分进行优化,然后展示,体现:产品的品质和高尚;现场管理的高水平;物业服务用心与专业。
以新带老,新老交替:以三期新品的开盘带动人气,带动一二期尾房的销售;以资金回笼和去化速度作为优先原则。
坐行并举,拓展周边:创新营销手法,在售楼部之外再建立行销团队,将拓展区域从城区辐射到周边县和经济发达的乡镇。
节奏推广,分步实施:对一二期滞销住宅,三期新品住宅,城市假日商铺和其它各商业,按照阶段要求分节奏推广,分别设立各项节点目标,强化执行力,进行分步实施。
二、主要推盘策略
产品展示:包装后再展示,具有一定的视觉冲击力。
举措:
----施工现场整齐,施工细节专业,工地围板引人注目,设置安全的看房通道。特别是在建工程和已完工工程之间的衔接,要进行适当的包装处理。
----按照目前可售物业的地理位置,重新选址和装修。降低客户看房的疲劳感,增加洽谈和销售机会。
----细部优化,规避产品缺陷,身临其境。
----在主入口处精耕细作处理,内景适当改善,具体见专题方案。
----严格按照流程执行,体现专业水平。
主顾开拓:坐行并举,点面结合
举措:
,主动开拓市场。由于商业客户资源不多,必须通过走出去才能有所以拓展。
。
,区辖镇市场。
,开展关系营销和事件营销。通过活动、关系、事件招揽客户资源,延伸客户资源。
广告:选择通路,注重实效。
举措:
。既持续不断的告之市场楼盘动态,同时可以作为行销的辅助工具和客户服务工具。
;不同阶段,设立不同的主题:例如二期交付,三期开盘。
,主题内容是高性价比,房子质量好,户型获得消费者青睐。
案场执行:统一说辞,协调一致