菜鸟购房.doc

购房的标准:
质优价低,方便舒适,易转手;
购物,上学,就医,出行方便;绿化率,水源,环境,(厨房为应有)通风;
大小居住面积合适,使用率高(83%),光线充足(直接采光不低于10m2);
物业资信良好。
房屋实用率的计算:
使用面积/建筑面积=使用率
使用面积=建筑面积-内墙外墙占用面积
分摊公用建筑面积的内容:
电梯井,楼梯间,垃圾道,变电室,设备室,公共门厅,过道,值班警卫室等为整楼建筑服务的公共设施和公共用房。
不应分摊的建筑面积:
从属于人防工程的地下室;
供出租和出售的车位和专用车库;
楼外的公共休息设施或架空层。
分摊方法:
住宅楼•先求出整个房屋和共有建筑面积分摊系数,再按楼内的各套建筑面积比例分摊。
不计入商品房建筑面积的项目:
;;挑沿,半圆柱,勒脚,台阶(突出屋面的部分);无柱雨篷;建筑物内的操作平台,上料平台,安置箱罐的平台;用作外来人员通行的走道部分;房屋的天面,挑台,天面上花园,泳池;消防检修用室外爬梯;构筑物,独立烟囱,烟道,水塔,储油(水)池。
购买手续不全的商品房会有什么风险?(如缺销售许可证)
产权证件归属时间没保证;为取得产权另支付费用(土地出让金);房屋被政府没收或拆除。
哪些房屋不能买?
房屋使用权不能买卖,产权有纠纷或不明确;未经合法程序批准销售的房屋;
识别房产证的真伪:
房屋产权证由建设部设计监制,中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证分三种:《房屋所有权证》,《房屋共有权证》,《房屋他项权证》。内页有统一规范的填写项目;
封面红色(他项为蓝色),印有金色国徽,护照面料,内页为粉红色印钞纸;增加了防伪功能,如注册号,水印等;发证机关和印章真实。建房注册号•(是否建设部公告的全国统一编号)。发证机关•市(县)房地产管理局或市(县)人民政府套印(非手工盖印)。发证编号•与发证机关的簿册、档案记载相一致。
流水编号•封面三页,即“注意事项”页右下脚有印钞厂的印刷流水编号,统一发证机关号码是连续的
暗印•有多层水印房屋。
怎样查询所购房屋的产权状况?
要求卖方提供合法证件、产权证•指房屋所有权证和土地使用权证、身份证件•指身份证,工作证,户口簿、资格证件•指出售房屋开发的经营资格证书、其他证件•代理人的代理委托书、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源、查验产权记录、档案文号•即•该宗交易的文件编号,可依此编号向有关方面查阅该份文件附件
登记日期•该宗交易的签订日期、成交价格、其他内容、查验房屋有无债务负担
产权漏洞:
联合建房,未缴纳土地出让金和有关税金,不允许流通;集体所有制(没有合法手续);无证开发的房子。
怎样看地产广告?(避免广告的影响)
物业名称•以房地产管理局市场处备案为准;物业位置•以标准地图中的为准;物业价格•也许高低不同于标价;户型外观•以实际现场为准;周边环境•以实际考察为准;银行按揭•以银行名称为准;保证产权•防止空头支票(开发程序不规范,立项手续不完备);销售资格证号
•北京市外证字第×××号
名牌进口设备•何种品牌型号规格产地;附加条件•承诺如何保证
如何办理房屋产权过户登记手续?
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。
申请所有权应提交哪些证件?
新建的房屋办理所有权登记时,须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸(这项由开发商完成,即所讲的大产权证),之后,开发商再用大产权证为住户领取个人房屋所有权证;
购买的房屋须提交原产权证,买卖合同,完税证据。
全部产权(按市场价和成本价购买的房屋)
购买房屋要交哪些税?
交易中,契税•总价的1%;手续费•X;印花税•%;维修基金•小于1%
申办产权,登记费•;工本费•小于4元/本;印花税•小于5元/件。
选择现房有学问:
光线明亮,节约水电,大客厅小卧室,厨房,卫生间的设施符合自己的要求;房屋的隔热保温防雨水功能;各类管线设施,数量品种齐全,质量位置合理,房屋面积实测实量;水电暖信是否到位;
墙地面有无裂缝。
看楼质量小窍门:
倒点水看地面是否平整,卫生间是否渗水;隔墙听音,越小越好;管道设备,插座逐一试其功能;厨房水龙头与切菜案台不在同一侧;卫生间不要居中,要利于浊气散发;看施工设计资质;
多层与高层那个好?
多层分摊面积小,房屋使用率高;多层多位砖混结构,折旧年限短;多层