拆迁估算.docx

---------------------------------作者:_____________-----------------------------日期::_____________拆迁估算一、拆迁估价的方法征地拆迁估价目前主要有三种途径和方法:1、仅对房屋及附着物采用重置价结合成新来确定(1)客观地确定所评房屋和附着物的重置成本,房屋分为标准和非标准两类,标准房屋以政府公布的最新各类房屋重置价格标准,以房屋状况、结构及装修特征、设备特征等对房屋结构和等级进行判定,进而得出重置价格,如西安市房屋分等划级及各类房屋等级重置价标准。非标准房屋指的是除政府公布外的如钢结构、彩钢板房、石棉瓦结构、混合机构厂库房等,以市场的客观直接建造成本为依据,有估价机构进行确定。附着物的类型千差万别,涉及到诸多行业,这里也需要分为两种类型来考虑,一种是需要评估的,大部分估价机构利用自己的知识和技术力量都可以解决,但也有可能估价机构无能为力,这就需要技术外援。另一类是按照规定不需要评估或无法评估的。一般都要在合同里约定,或参照相关政策执行。(2)房屋及附着物的成新率集体土地上房屋一般房产建筑年代不易考证,简单地用年限折旧法无法进行,依据城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》,考虑被拆迁房屋的残值后,进行成新率评定是较符合客观实际的。对房屋完损等级评定现在多采用“技术评分法”。在采用这种方法时,一般把房屋建筑物分成基础、承重结构,上部建筑及水电设施及附属配套几个部分。然后分别确定这几个部分在重置价中的权重并赋分。附着物的成新主要依据该附着物的耐用年限、结构、建造质量等综合确定。适用范围:带有普遍适用性,补偿标准低。2、参照国有土地上房屋的补偿方式补偿例如张家堡广场东侧储备土地项目农户住宅拆迁安置实施方案就是以村民住宅一、二层参照均1630元/平方米(不含附着物);三层以上按评估价的重置成新价给予补偿。经开区南李村等31个城中村综合改造项目拆迁估价也是参照同区位国有住宅用地基准价格补偿。适用范围:这种补偿方式成本高,一般适用于建成区范围或紧靠建成区外围。3、利用政策规定直接将房屋重置价上浮来进行补偿。例如火车北客站项目,重置价上浮60%。适用范围:也带有普遍适用性,补偿标准介于前两者之间。上述的三种方式主要是农村宅基地上的拆迁,以房屋为主,对于宅基地以外的农地上的附着物一般只采用重置成新价。 在这里我想顺便谈谈城市房屋拆迁估价的方法,按照房地产估价规范,拆迁评估的主要有市场比较法、收益还原法、成本法等;另外,一些地方政府为了便于拆迁,结合当地实际,也制定了拆迁估价的相关规定。市场比较法是将被拆迁房屋与估价时点近期交易的类似房屋进行比较,通过对这些类似房屋的交易价格做适当的修正和调整,以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方法。适用范围:市场发育较好,成交案例较多;成交时间与估价期日较为接近;处于同一供需圈层;交易用途相同或相似收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益,然后将其转换为价值,以此估算被拆迁房屋的公开市场价格的方法。适用范围:适用于有收益或有潜在收益的房地产,如商店、写字楼、餐馆等。成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格,然后扣减折旧,以此求取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、