房地产项目前期决策市场调查与市场定位市场调查与市场定位学习要求::用于指导开发商的项目投资以及项目初步定位内容:(1)宏观环境调查研究城市年GDP及其实际增长率、人均GDP、国民收入、通货膨胀率、商业零售额及其构成、人口及其增长率、劳动力、工资、进口额、出口额等(2)房地产供求市场调查房地产投资、新开工、施工、竣工、销售量、价格等(3)土地供应及价格调查包括各种类型用地出让或转让的数量(占地面积和可建建筑面积)、楼面地价和单位地价等。一、(4)房地产产品调查研究户型、面积、功能分区、通风采光、舒适、方便性,功能性、适用性、安全性原则、设计的独特性(5)开发成本及税费调查(6)置业消费需求调查(7)公众对价格、品牌的接受度调查一、,有针对性地、相对微观的区域市场研究。(1)项目定位调查研究:针对具体楼盘项目所处的区域,通过对消费需求的研究,结合周边竞争项目的研究和区位特征研究,对特定区域内的拟建楼盘进行准确的定位1)竞争性楼盘调查:已建成项目、正在开发项目、规划建设中的主要项目的用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商2)消费需求调查:家庭人口、数量、购房目的、区域地段要求、配套要求、面积大小3)物业经营定位调查:项目区位功能、竞争楼盘调查一、(1)营销推广调查周边竞争性楼盘调查项目地块区位、交通、周边功能调查项目优劣势调查分析(2)楼盘媒体宣传分析对在售项目进行主要媒体的广告投放量进行统计对楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集根据收集资料对媒体投放及营销方式分析一、(3)对销售现场调查特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;看房人所处购房的阶段看房行为与习惯楼盘评价以及与竞争产品对比对销售中心以及人员的评价看房满意度(4)业主满意度调查了解入住消费者及签约消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度一、(投资决策研究)周边功能:商业、餐饮、娱乐、居住、商务的分布、规模、面积、档次、业态、消费价格交通辐射范围:车程、公交线路、通达站点讨论::1)住宅类:了解特定区域内现有同类竞争性楼盘:发展商、品牌、区域地段及自然景观、规模总量、户型面积、比例结构、配套品质(内外)、价格、物业管理费、得房率、卖点或独特优势(建筑外观、户型及景观设计上的特点)、销售状况、消费者群体了解待开发、在建竞争性楼盘与拟开发项目进行对比,分析优劣势二、房地产市场调查的内容二、房地产市场调查的内容2)写字楼:竞争项目的基本情况:规模、位置、分布区域、档次、开发商项目特点:环境、设计、设备的档次、管理、物业出售出租价格商务配套功能:车库面积数量、大中型会议室、商务会餐、休闲购物、健身、商业配套;项目的优劣势分析,拟建写字楼项目的改进建议承租户名称、性质、规模、需求面积、使用要求作业:
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