拓展知识-旧建筑改造-成都城区.docx

拓展知识——旧建筑改造成都城区项目背景从2002年开始,成都市以“经营城市”为指导思想,全面启动了城区旧危房改造工程。经过两年多的时间,成都完成了483万平方米的拆迁总量,商品房销售面积大幅增长,创造了“成都模式”的旧城改造实践典范。更新方式(1)按照“划零为整、组合成群、成片改造”的思想,把总量为410万平方米的危旧房划分为45个片区,以每个片区作为一个项目实施整体成片拆迁;地块拆迁完成后,交成都市土地拍卖中心拍卖。(2)项目业主土地款收回后优先归还银行贷款本息,从而确保银行贷款资金的安全。,成都遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则,其具体措施有:(1)按照优化后的控规确定拆迁改造范围,片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造。Ø图1老成都旧建筑夜市街景拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。拍卖收益在扣除片区应公摊的所有费用(含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用)后,由各地块的参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。Ø(2)对中心城区,可采取土地出让与旧城改造捆绑的办法实施改造,如土地使用权与拆迁补偿和开发项目方案捆绑招标;土地使用权与拆迁补偿捆绑挂牌或拍卖等。实行以上相关举措成功地调动了拆迁业主的积极性,变被动为主动,实现了政府、业主双赢的格局。(3)在资金筹措方面,成都通过拆迁资金来源市场化,突破旧城改造的资金颈瓶,使危旧房拆迁与安置工作进入良性运作的状态。在拆迁实践中,将城区二环路内的旧城划片包装为多个项目,向银行申请质押贷款,筹集资金成片进行拆迁,拆迁后的地块按规划控制条件向市场拍卖,所得款项首先用于偿还银行贷款。(4)在旧城改造中,国有土地使用权出让金按照基准地价的20%收取。对投资拆迁的业主实施旧城拆迁完成后,拆迁地块实行图2、3改造后的成都老建筑招拍挂方式出让,招拍挂后成交价款扣除土地出让金后全额返还投资业主。Ø成立了“成都市统建办旧城改造安置房项目”资金信托计划,在全国首次引入赎回机制,成功募集了大量民资作为旧城改造资金来源。在拆迁安置方面,成都形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为亮点的拆迁模式。Ø(5)及时出台了一系列地方性政策法规:2001年《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、2002年《成都市城市房屋拆迁纠纷裁决程序暂行规定》、2003年《成都市城市房屋拆迁评估管理实施办法》、2004年《成都市城市房屋拆迁听证程序》、2005年《成都市城市房屋拆迁行政强制执行程序规定》,形成了较为完善的城市拆迁法律法规体系。Ø在资金方面,引入银行按揭,解