地产融资渠道拓展策略探析.doc

地产融资渠道拓展策略探析.doc:..地产融资渠道拓展策略探析[摘耍]房地产业作为一种资金密集型行业,在国家一系列宏观调控政策的压力下,资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显,传统的融资渠道口趋紧缩,致使房地产开发企业的前期资金运作面临着极大的考验,从而融资渠道的拓展势在必行,如何把握时势并结合自身条件选择最佳的融资途径应是每个房地产开发企业亟需考虑的关键问题。[关键词]房地产行业融资渠道策略一、房地产企业迫于资金压力,亟需拓展融资渠道近两年来政府出台的一系列宏观调控,无一例外,都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5H,央行发布了“121号文件”,严控房地产开发企业贷款及十地储备贷款的发放,规定房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项冃总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”,即业界通称的“8・31大限”,则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度,规定自2004年8月31口起,严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业,必须赶在8月31EI前交清所有的土地出让金,致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。随后的一系列金融调控政策,如连续两次加息,,收缩了可贷资金约1100多亿元,国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上,都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年,以打击投机,抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后,更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛闱。虽然日前略现冋暖迹象,但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。商业性房地产在我国十几年的发展中,资金来源十分单一,走的完全是一条“独木桥”路线,而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15口,从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到,在房地产业与银行的互动屮,已经产生了方向上的偏移,居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过丁集中丁银行,使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业,房地产业如些单一的融资渠道,给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担,同时也造成了很大的风险,迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资屮银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金,通过什么形式来用?资金从哪里来乂往哪里去?这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。二、房地产企业在融资中常面临的问题1、 贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款;第二种是房地产开发项目贷款,第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。因此,目前我国房地产金融市场化的程度有待提高,相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。2、 企业対银行贷款依赖过重。改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局,房地产业在相当人的程度上需要银行的信贷支持。日前我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金