博思堂2012年06月无锡欧风新天地下半年度执行报告.ppt

博思堂地产综合服务股份有限公司
2012 年 06 月
欧风新天地下半年度执行报告
市场剖析
PART-Ⅰ. 宏观市场走势
PART-Ⅱ. 区域市场属性认知
PART-Ⅲ. 市场竞品分析
PART-V. 优质案例赏析
PART-IV. 公寓的定位及建议
近期政策动向:中央多次强调继续加强房地产调控
温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控,近期更是表示“下调房价”,预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。
时间
事件
房地产调控政策定调
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温家宝召开四次经济形势座谈会
坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。
继续抑制不合理的住房需求。

国务院常务会议
当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。

温家宝《求是》杂志发表《关于当前的宏观经济形势和经济工作》
坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处,确保见到实效。
房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。

国务院常务会议
坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。
增加普通商品住房用地,促进房价合理调整。
加快推进保障性住房建设。

上合组织成员国总理第十次会议
下调房价是国家坚定的政策,我们的目标是要使房价回归到合理的价格;
房地产调控措施决不可有丝毫动摇。

李克强在廊坊考察保障房建设
当前房地产市场调控已取得一定成效,明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果;

温家宝强调本届政府善始敬终 提房地产调控目标
国务院总理温家宝主持召开五次座谈会。温家宝表示,今年是本届政府任期的最后一年,各项工作一定要善始敬终。他强调要用改革的办法破解难题,要把民生问题解决得更好,并提出了房地产调控的两大目标。
表:近期温家宝总理、李克强副总理关于房地产市场调控的态度
政策方向
中央调控决心未受影响:
内部:GDP增速仍在较高水平,通胀压力依然较为突出,财政收入增长仍在高位;
外部:出口对经济增长贡献不大,欧债危机影响不如2008年;
房地产业:投资开工增速仍在高位,房价刚刚出现下调,房地产税费未受显著影响。
地方政府态度暧昧:
杭州、天津热点城市土地出让金收入下降;
海口、三亚等外来需求占比大的城市,受调控影响较大,成交量大幅下挫;
佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停;
北京、武汉放宽普通住房标准;
2月7日芜湖出台救市新政被叫停
政策走势预判:限购等抑制性政策仍将继续,扩大保障房供给不放松
近期,温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控;媒体也披露,住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策,预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面,目前房地产调控政策刚刚产生明显效果,主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年,中央不会冒然放松调控。
2012年房地产调控政策主基调:中央继续加强房地产调控力度和决心不减,短时间不会有放松的迹象。
政策方向
宏观调控基调将以保增长为主,对房地产信贷也逐步放松,政策进一步对楼市严控政策出台几率不大,转而差别化对待购房人群,购买首套房客户或将得到政策方面支持2012年,楼市主基调将是稳中有升。
政策方向
特征:价格坚挺
成交量有所下滑。
特征:价格下探,成交维稳,传统金9银10无望;春节前市场会陷入又一轮政策观望期。
特征:在经济影响下,地方政府执行力松动,带动楼市回暖。
市场走势预测—在政策持续强压下,楼市下行通道已打开,预计2012年底或2013年初政策效应减弱,市场逐步走向平稳态势。






僵持期
明朗期
成交价格
成交量
局部回暖
政策加码,布控范围扩大
银根紧缩,开发商限危机
就调控周期而言,盘整期通常在1-,其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底,而市场随着政策影响的逐渐散去,市场将在12年底或13年初步入快速上涨期;
但鉴于政府此次调控决心,不排除未来从严调控依旧延续,延长调控期,但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响,无限制延长调控时间可能性较小。
政策方向
无锡住宅市场3-5月份成交量大幅回暖
房地产市场真正回暖了么?
政策方向
无锡住宅市场今年上半年一直处于量升价跌的现象
迫于长期的政策压力,开发商多采用以价换量的措施,造成了当前市场量升价跌
政策方向
放松效果:政策和信贷对商品房市场影