案例分析 地籍管理.ppt

案例分析登记错误某房地产权利人为张三,张三死亡,公证机构出具了继承权公证书,证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承,登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记,将房屋所有权人记载为张甲、张乙。张三的另一个儿子张丙知道后,向公证机构反映公证失实,要求纠正,公证机构撤销了公证书。张丙应该怎么办?1案例分析登记错误此时,张丙可以征得张甲、张乙的同意,重新办理公证,并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲、张乙、张丙三人;如果张甲、张乙不同意,张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼,凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记。(1)房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误,且登记簿记载的事项确有错误的,在房地产权利人书面同意更正的情况下,可以共同申请更正登记。(2)如房地产登记簿记载的权利人不同意更正,但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的,利害关系人可以直接申请更正登记。(3)房地产登记机构受理了更正申请后,对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理,同时暂缓受理新的相关登记申请,一旦更正登记程序完成后,登记机构才可恢复受理有关房地产登记。2案例分析登记赔偿1994年l2月8日,新胜包装印刷(深圳)有限公司(以下简称新胜公司)向深圳市有色金属财务公司以下简称财务公司借款870万元人民币,。新胜公司逾期不能偿还贷款,财务公司向深圳中院提起民事诉讼。新胜公司被深圳中院宣告破产。在破产程序中,财务公司对抵押物的优先受偿权未得到确认,后又因新胜公司的破产财产不足以清偿破产费用,深圳中院作出民事裁定,裁定终结新胜公司的破产程序,使财务公司的该项民事权益完全不能实现。财务公司遂提起行政诉讼及行政赔偿诉讼,要求规划赔偿法院经审理认为,规划国土局在新胜公司申请不符合法定要件,且未经法定公告程序的情况下,为新胜公司颁发了《房地产证》的行为不合法,建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记行为亦不合法,而且《房地产证》涉及的土地在此之前已设立了抵押权,属重复抵押。为此,深圳中院判决,撤销深圳市规划国土局颁发的《房地产证》,撤销深圳市规划行为,新胜公司现已破产终结,原告对其民事权利已经穷尽了实现的途径且仍不能得以实现,因此,被告违法的核准登记和无效抵押登记行为给原告造成了直接的经济损失。规划国土局应对财务公司870万元人民币贷款本金的直接损失予以赔偿。4案例1黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案原告:黄某 被告:某开发商 事件回放 黄某于2003年3月25日签订商品房买卖合同一份,约定购买某开发商商品房一套,总价493252元。黄某于2003年3月26日和2003年6月23日分两次交清全部房款。由于该房屋是一楼,开发商将门前绿地用栅栏围住,以总价款57984元单独卖给黄某。黄某在得知“小花园”无法办理土地证之后要求开发商退还该款及利息2783元,遭开发商拒绝,无奈黄某诉至法院。法院应该怎样审理?5案例1黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案一、“小花园”所占用的土地的使用权归该小区全体业主共有,开发商因其没有处分权,该买卖“小花园”的协议无效。我国《物业管理条例》第二十七条规定,业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。当开发商把自己所开发的商品房卖出之后,就不再享有该小区范围内的任何权利了。假如开发商自己还保留部分房源供自己使用,或者还有部分尾房尚未售出,那也只能以业主的身份享有其与其他业主同等的权利,并承担同等的义务。该“小花园”占地实际应为全体业主所共同共有。开发商无权进行处分,依据我国《合同法》相关规定,应依法确认该合同无效。6案例1黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案二、该“小花园”所占用地的成本已计入房屋单价之中,开发商不能再次出卖。 依据河南省物价局豫价房字(2002)077号《关于印发〈河南省新建商品房价格行为规则〉的通知》第五条规定,作为公共用地,“小花园”所占土地成本已计入开发商售房单价之中。换句话说,开发商在卖房款中实际已把“小花园”的成本收回,现在又单独将“小花园”出售给业主,等于收了业主双份的款,这显然是违背基本的法律精神和原则的。 三、该“小花园”用地因无法办理土地使用权证导致合同无效。 我,也就是以取得国有土地使用证才能生效,该“小花园”用地因为规划当中是作为小区公共绿地而无法办理土地使用证,致使该买卖合同无法履行后,致黄某无法达到合同目的。另外,该买卖行为侵犯了其他业主的共有权,因此应认定为无效。7案例2厂房改住宅案情:海某、居某于